top of page

Глубина возврата арендной платы после оспаривания кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость применяется для расчета не только налогов, но и арендной платы за использование публичных земельных участков. Речь идет о тех случаях, когда земельный участок предоставляется в аренду без проведения торгов, либо на торгах разыгрывается лишь право на заключение договора аренды, в то время как сам размер арендной платы устанавливается императивно, на основании соответствующего регионального акта. В этих ситуациях арендная плата носит регулируемый характер и привязана к значению кадастровой стоимости земельного участка. Как следствие, изменение кадастровой стоимости прямо отражается на размере арендной платы за земельный участок.


Не секрет, что в отдельных случаях кадастровая стоимость участка, утвержденная по результатам очередной кадастровой оценки, может оказаться завышенной. В этих условиях арендатор публичного земельного участка имеет право оспорить кадастровую стоимость и привести её в соответствие с рыночной стоимостью участка. Причем реализация данного права не зависит от наличия согласия публичного собственника участка, как некоторое время полагали суды отдельных регионов. В отсутствие такого согласия и даже при прямо выраженном несогласии публичного собственника, арендатор имеет безусловное право на приведение кадастровой стоимости в соответствие с рыночной (п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28).


Заметим также, что пересчет арендной платы вследствие оспаривания не может быть заблокирован ни условиями соответствующего договора аренды (подробнее см. Незаконный запрет на пересчет арендной платы после оспаривания кадастровой стоимости), ни региональным законодательством.


Один из ключевых вопросов заключается в том, с какого момента начинает действовать кадастровая стоимость, приведенная в соответствие с рыночной, для целей исчисления арендной платы. От его решения зависит то, за какие периоды арендатор вправе потребовать перерасчет арендной платы и возврат излишне уплаченных сумм. Несмотря на свою значимость, этот вопрос по-прежнему вызывает затруднения у судей и по-разному решается судами, что снижает определенность положения как арендаторов, так и публичных собственников, выступающих арендодателями. В данной статье мы расскажем об основных текущих подходах судов, а также тенденциях в их изменении.


Действие во времени кадастровой стоимости, приведенной в соответствие с рыночной, зависит от двух факторов:

  • В каком порядке была определена оспоренная кадастровая стоимость: на основании Закона об оценочной деятельности или на основании Закона о кадастровой оценке.

  • В каком порядке была оспорена кадастровая стоимость: на основании ст. 22 или ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке.


Далее мы последовательно рассмотрим три возможных группы ситуаций, где эти фактор сочетаются различным образом.


1. Действие во времени кадастровой стоимости, определенной на основании Закона об оценочной деятельности – для целей расчета арендной платы


Вплоть до 2020 года действовал переходный период, в течение которого кадастровая стоимость могла определяться на основании либо «старого» Закона об оценочной деятельности, либо «нового» Закона о кадастровой оценке, в зависимости от решения соответствующего региона РФ. Каждый из этих законов предусматривал несколько различающиеся процедуры кадастровой оценки, детали которых для целей настоящей статьи не имеют большого значения. Сейчас важно то, что вплоть до настоящего момента во многих регионах РФ действуют результаты кадастровой оценки, определенные до 2020 года в порядке, предусмотренном Законом об оценочной деятельности. Такая ситуация возможна еще вплоть до 2024 года, когда, по замыслу законодателя, для всех объектов недвижимости в стране будет применяться кадастровая стоимость, рассчитанная на основании Закона о кадастровой оценке.


Порядок установления кадастровой стоимости важен, поскольку он предопределяет и то, нормы какого закона применяются к оспариванию кадастровой стоимости и, в том числе, действию оспоренной кадастровой стоимости во времени. Если кадастровая стоимость определена на основании Закона об оценочной деятельности, то к её оспариванию, по общему правилу, также применяются положения Закона об оценочной деятельности (ответ на вопрос 2 в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021); Подробнее – см. п. 1 Комментария к обзору ВС РФ по проблемам оспаривания кадастровой стоимости). Исключение из этого правила составляют случаи, когда регион перешел к применению ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке, подробнее об этом мы поговорим в разделе 3 настоящей статьи.


В соответствии с абз. 4 ч. 4 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности кадастровая стоимость, приведенная в соответствие с рыночной, применяется со дня начала применения оспоренной кадастровой стоимости.


Пример Кадастровая стоимость определена в 2018 году и начала применяться для расчета арендной платы с 2019 года. В 2022 году арендатор оспорил кадастровую стоимость и добился её снижения до уровня рыночной. Тогда новое значение кадастровой стоимости будет применяться по правилу полной ретроспективы – с 2019 года, и арендатор имеет право на пересчет и частичный возврат арендной платы за 2019–2022 годы. При этом арендодатель сохраняет право заявить об истечении срока исковой давности в отношении части этого периода.


Однако на практике суды не всегда придерживаются этого подхода.


1.1. Подход большинства судов (неправильный)


Большинство судов отталкиваются от того, что правило о полной ретроспективе, предусмотренное в абз. 4 ч. 4 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности, было введено Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ (далее – 269-ФЗ), который вступил в силу 11 августа 2020 года. При этом 269-ФЗ не предусматривает, что норме абз. 4 ч. 4 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности придается обратная сила. В этой связи суды полагают, что применение абз. 4 п. 4 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности не может приводить к пересчету арендной платы за период до 11 августа 2020 года.


В итоге суды приходят к неожиданному выводу, что новое значение кадастровой стоимости, полученное по результатам оспаривания, применяется с 1 января года, в котором подано заявление об оспаривании[1]. Соответствующее правило о действии кадастровой стоимости во времени было предусмотрено в ранее действовавшей редакции ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности, а также установлено сейчас в ч. 4 ст. 6 269-ФЗ, регламентирующей оспаривание кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном Законом о кадастровой оценке.