Динамика результатов оспаривания как основание для оценки экспертного заключения
Кадастровая стоимость здания по состоянию на 01.01.2018 года была определена в размере 1,9 млрд рублей. В ходе судебного разбирательства судебным экспертом установлена рыночная стоимость в размере 2,4 млрд рублей. В связи с превышением рыночной стоимости над кадастровой в удовлетворении исковых требований судом отказано.
Однако с этим экспертным заключением не согласился 1-ый апелляционный суд. В качестве основания для сомнения в обоснованности экспертного заключения суд указал на прошлые результаты оспаривания кадастровой стоимости:
Год определения Кадастровая стоимость Рыночная стоимость
2014 1 930 446 303,94 1 062 759 000,00
2016 1 964 936 242,81 1 616 000 000,00
2018 1 947 645 940,95 2 436 327 000,00
В своем заключении эксперт на основании проведенного анализа рынка
В своем заключении эксперт на основании проведенного анализа рынка указал, что имеется тенденция снижения рыночной стоимости на начало 2018 года по сравнению с тем же периодом 2016 года. Однако полученный им результат оказался выше значения рыночной стоимости здания, установленного в 2016 году в ходе оспаривания кадастровой стоимости.
В этой связи апелляционным судом была назначена повторная судебная экспертиза, по результатам которой установлена рыночная стоимость в размере 1,4 млрд рублей.
Такой подход суда следует признать обоснованным. В отсутствие изменения основных характеристик объекта недвижимости (помимо увеличивающегося износа) изменение его рыночной стоимости должно в среднем соответствовать динамике рынка. Поэтому если рынок «просел», то установленное экспертом повышение рыночной стоимости объекта на 50% должно вызывать обоснованные сомнения в достоверности такого заключения.
В этом деле обращает на себя внимание и то, что кадастровая стоимость здания с 2014 по 2018 год практически не изменилась. Почему рыночные колебания и увеличение износа не нашли своего отражения в результатах массовой оценки остается вопросом.
Реквизиты судебного акта - Апелляционное определение Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 22.12.2020 по делу N 66а-4800/2020