Динамика результатов оспаривания как основание для оценки экспертного заключения

Кадастровая стоимость здания по состоянию на 01.01.2018 года была определена в размере 1,9 млрд рублей. В ходе судебного разбирательства судебным экспертом установлена рыночная стоимость в размере 2,4 млрд рублей. В связи с превышением рыночной стоимости над кадастровой в удовлетворении исковых требований судом отказано.


Однако с этим экспертным заключением не согласился 1-ый апелляционный суд. В качестве основания для сомнения в обоснованности экспертного заключения суд указал на прошлые результаты оспаривания кадастровой стоимости:


Год определения Кадастровая стоимость Рыночная стоимость

2014 1 930 446 303,94 1 062 759 000,00

2016 1 964 936 242,81 1 616 000 000,00

2018 1 947 645 940,95 2 436 327 000,00

В своем заключении эксперт на основании проведенного анализа рынка

В своем заключении эксперт на основании проведенного анализа рынка указал, что имеется тенденция снижения рыночной стоимости на начало 2018 года по сравнению с тем же периодом 2016 года. Однако полученный им результат оказался выше значения рыночной стоимости здания, установленного в 2016 году в ходе оспаривания кадастровой стоимости.

В этой связи апелляционным судом была назначена повторная судебная экспертиза, по результатам которой установлена рыночная стоимость в размере 1,4 млрд рублей.


Такой подход суда следует признать обоснованным. В отсутствие изменения основных характеристик объекта недвижимости (помимо увеличивающегося износа) изменение его рыночной стоимости должно в среднем соответствовать динамике рынка. Поэтому если рынок «просел», то установленное экспертом повышение рыночной стоимости объекта на 50% должно вызывать обоснованные сомнения в достоверности такого заключения.


В этом деле обращает на себя внимание и то, что кадастровая стоимость здания с 2014 по 2018 год практически не изменилась. Почему рыночные колебания и увеличение износа не нашли своего отражения в результатах массовой оценки остается вопросом.


Реквизиты судебного акта - Апелляционное определение Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 22.12.2020 по делу N 66а-4800/2020

 

Поиск по тегам: