Замечания к отчету о кадастровой оценке: когда, какие и зачем


При проведении кадастровой оценки государство стремится обеспечить максимальную открытость данного процесса. Поэтому перед утверждением итоговых значений кадастровой стоимости каждому заинтересованному лицу дана возможность подать замечания на проект отчета о кадастровой оценке (далее также отчет), если он считает, что кадастровая стоимость определена неправильно или недостаточно точно.


В этой статье мы разберем, в течение какого срока можно подать замечания, кто их может подать, как их подать, какие замечания подавать и вообще зачем это делать, если в дальнейшем можно обратиться с заявлением об исправлении ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, в порядке ст. 21 Закона о кадастровой оценке.





Срок подачи замечаний на проект отчета о кадастровой оценке


В силу ст. 14 Закона о кадастровой оценке после завершения очередной кадастровой оценки, проект отчета о результатах этой оценки размещается на сайте ГБУ, проводившего кадастровую оценку. Также в Фонде данных государственной кадастровой оценки (далее – ФДГКО) на сайте Росреестра РФ публикуется информация о том, что проект отчета доступен для ознакомления всем заинтересованным лицам. В проекте отчета опубликована информация обо всех значениях кадастровой стоимости, а также приведена методика их расчета, исходные данные, на которые опиралось ГБУ и пр.


Подать замечания можно в течение 30 календарных дней с момента публикации информации о проекте отчета в ФДГКО.


После обработки поступивших замечаний ГБУ готовит обновленную версию отчета о результатах кадастровой оценки и также публикует её у себя на сайте. В ФДГКО аналогичным образом публикуется информация о том, что обновленная версия отчета доступна для ознакомления.


Заинтересованные лица вправе подать замечания и на эту обновленную версию отчета о кадастровой оценке. Сделать это можно в течение 15 календарных дней с момента публикации в ФДГКО информации об обновленной версии отчета.


Таким образом, законодательство предусматривает две волны подачи замечаний:

  1. Первая волна – в течение тридцати дней с момента публикации информации о проекте отчета в ФДГКО.

  2. Вторая волна – в течение пятнадцати дней с момента публикации в ФДГКО информации об обновленной версии отчета.


Заметим: законодательство принципиально допускает, что может быть только одна волна – если проект отчета составлен без каких бы то ни было недочетов, и потому не требуется подготовка его обновленной версии, а также три и более волн – если ГБУ по результатам второй волны выявляет недостатки в уже обновленной версии отчета. Однако такие ситуации встречаются реже.


Заинтересованное лицо можно подать замечания в период как одной волны, так и обеих. Наличие второй волны, по существу, дает заинтересованному лицу дополнительный шанс на случай отрицательного решения ГБУ по замечаниям, поданным в первую волну. Лицо получает возможность собрать дополнительные документы и подготовить расширенную аргументацию для своей позиции. В этой связи мы не рекомендуем откладывать подачу замечаний на вторую волну.


Кто может подать замечания на проект отчета о кадастровой оценке?


Это может сделать любое лицо – собственник объекта недвижимости, арендатор, муниципальный орган и даже лицо, не обладающее никакими правами на недвижимость. В этом смысле законодатель допускает осуществление в том числе общественного контроля за результатами кадастровой оценки, то есть контроля со стороны тех лиц, права которых прямо не затрагиваются результатами кадастровой оценки.


Заметим, что подача замечаний в отношении кадастровой стоимости чужих объектов недвижимости может быть обусловлена самыми разными мотивами, в том числе и недобросовестными. Тем не менее, она признается допустимой законодателем.


Как подать замечания на проект отчета о кадастровой оценке?


Законодатель допускает различные способы подачи замечаний:

  • Непосредственно в ГБУ.

  • Почтовым отправлением с уведомлением о вручении.

  • Через МФЦ.

  • Через интернет – электронный адрес для подачи замечаний можно узнать на сайте соответствующего ГБУ.


Законодатель предусматривает определенные требования к тому, что должны включать замечания, чтобы они были рассмотрены ГБУ:


  1. Имя заявителя (ФИО физического лица или наименование юридического).

  2. Номер контактного телефона заявителя.

  3. Адрес электронной почты – при наличии.

  4. Кадастровый номер объекта недвижимости – если замечание относится к конкретному объекту недвижимости.


Это минимальный набор требований. Помимо них рекомендуется:

  1. Указать в замечаниях номера страниц (разделов) проекта отчета, к которым представляется замечание.

  2. Составить замечания по форме, рекомендованной региональным ГБУ. Несоблюдение формы не является основанием для оставления замечаний без рассмотрения, но может привести к увеличению срока их рассмотрения.

  3. Приложить к замечаниям документы, подтверждающие их обоснованность.


Какие замечания можно подать на проект отчета о кадастровой оценке?


Законодатель никак не ограничивает существо подаваемых замечаний. Они могут быть:

  1. Общими – касаются дефектов отчета в целом, без привязки к конкретным объектам недвижимости. Поводом к таким замечаниям общего типа могут выступать несоблюдение ГБУ общих требований методических указаний о кадастровой оценке, внутренние противоречия в проекте отчета и пр.

  2. Частными – касаются неправильного или недостаточно точного определения кадастровой стоимости конкретных объектов.


Основные примеры частных замечаний:


  1. Использование ГБУ недостоверных сведений о технических характеристиках объекта (материал стен, год постройки, количество этажей т.д.).

  2. Неправильное суждение ГБУ об оценочных характеристиках объекта (например, классе конструктивной системы здания или материале стен при использовании нескольких материалов).

  3. Неправильное определение ГБУ вида использования объекта – это наиболее часто встречающий вид замечаний. Например, ГБУ отнесло земельный участок к оценочной группе «Торговля», в то время как на земельном участке располагаются складские помещения.

  4. Игнорирование ГБУ фактора, влияющего на стоимость объекта. Например, ГБУ не учло сведения об аварийном состоянии объекта или большую площадь участка, влияющую на стоимость в силу эффекта масштаба.


Узнать, какие сведения об объекте были использованы ГБУ при расчете его кадастровой стоимости можно на сайте ФДГКО, используя поиск по кадастровому номеру, а также в самом проекте отчета.


Зачем подавать замечания, если можно потом потребовать исправления ошибки?


После того, как отчет о кадастровой оценке окончательно утвержден и сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН, любое лицо имеет право обратиться с заявлением об исправлении ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости. Причем это право лицо сохраняет в течение 5 лет с момента, когда сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН.


В результате возникает вопрос – стоит ли отслеживать появление проекта отчета об оценке и спешить с подачей замечаний, если после утверждения отчета можно подать заявление об исправлении ошибки в порядке ст. 21 Закона о кадастровой оценке?


Ниже таблица, где сопоставляются процедуры рассмотрения замечаний и исправления ошибок по их ключевым элементам. Далее мы рассмотрим отличия между ними подробнее.


Замечание на проект отчета

Заявление об исправлении ошибки (ст. 21)

Срок на подачу

Только до утверждения отчета (30 +15 календарных дней)

После утверждения отчета в течение 5 лет

Кто может подать

Любое лицо

​Любое лицо

Риск увеличения кадастровой стоимости

​Имеется

Имеется, однако увеличенное значение кадастровой стоимости вступит в силу только с 1 января следующего года

Суть заявления

Ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости и составлении отчета, и восполнение недостающих сведений ГБУ

Только ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости

Как замечания на отчет, так и заявление об исправлении ошибки могут быть поданы не только собственником объекта, но любым лицом.


Как при рассмотрении замечаний, так и при рассмотрении заявления об исправлении ошибки имеется риск повышения кадастровой стоимости, а не её снижения. Однако в последнем случае правовой эффект увеличения наступит только с 1 января следующего года. В этом смысле процедура исправления ошибки оказывается даже в большей степени отвечающей интересам частных лиц.


Единственное отличие в пользу процедуры рассмотрения замечаний связано с кругом тех замечаний, которые можно заявить только до тех пор, пока проект отчета еще не утвержден. К ним относятся:


1. Замечания о дефектах отчета, не влияющих на кадастровую стоимость


Например, ГБУ в одной части отчета указало, что не применяет сравнительный подход для оценки зданий, а в другой части отчета его применило. Замечания такого рода, как правило, подаются не частными лицами, а региональным государственным органом, который проверяет отчет ГБУ.


Процедура исправления ошибки, предусмотренная ст. 21 Закона о кадастровой оценке, не предполагает возможности исправления тех ошибок ГБУ, которые не повлияли на значения кадастровой стоимости. Поэтому добиться исправления подобных дефектов отчета можно только при рассмотрении замечаний на проект отчета.


Заметим: процедура исправления ошибок по ст. 21 Закона о кадастровой оценке вообще не предполагает необходимости вносить изменения в текст самого отчета о кадастровой оценке. В этой связи, если интерес заявителя по какой-то причине состоит именно в изменении текста отчета, то это можно сделать только в рамках процедуры рассмотрения замечаний на проект отчета, но не в ходе исправления ошибок.


2. Замечания, призванные восполнить объективный недостаток информации ГБУ


Например, ГБУ не обладает информацией о том, как используется конкретное помещение в здании бизнес-центра, поэтому в проекте отчета отнесло его к деловым объектам, как и все здание в целом. Однако по факту это помещение представляет собой паркинг в цокольном этаже. Поэтому собственник помещения может подать замечания, в которых обоснует, что это помещение необходимо оценивать как паркинг, а не как офис.


Многие ГБУ и отдельные суды считают, что в этом случае после утверждения отчета собственник уже не сможет потребовать исправления ошибки, поскольку ГБУ обоснованно полагалось на ту информацию, которой располагало на момент подготовки отчета, а потому нет ошибки с его стороны. По их мнению, такое замечание необходимо подавать только до утверждения отчета. Подробнее - ГБУ вправе использовать недостоверные сведения об объекте (ошибка 3-его АСОЮ).


Сам подобный подход совершенно ошибочен, что уже неоднократно подтверждалось судами (см. напр. Нарушение принципа единства методологии в результате игнорирования ГБУ сведений об объекте), но он по-прежнему встречается на практике, поэтому его надо учитывать, когда мы пытаемся понять, чем рискует правообладатель, бездействуя на этапе представления замечаний на проект отчета.


Таким образом, если речь идет о замечаниях, связанных с дефектами отчета, не влияющими на кадастровую стоимость, или о замечаниях, призванных восполнить объективный недостаток информации ГБУ, то рекомендуем подавать их до утверждения отчета в рамках процедуры рассмотрения замечаний. После утверждения отчета их заявление в порядке ст. 21 Закона о кадастровой оценке может быть затруднено.


С учетом сказанного можно выделить следующие случаи, при которых следует обращаться именно с замечаниями на проект отчета, не дожидаясь утверждения проекта отчета:


  1. Если заявитель – это публичный орган, заинтересованный в повышении кадастровой стоимости. Процедура рассмотрения замечаний позволит обеспечить повышение кадастровой стоимости сразу с момента вступления в силу утвержденных результатов кадастровой оценки. При подаче заявл