Проблемы действия кадастровой стоимости во времени
22 марта на платформе Legal Academy проводим круглый стол по проблемам действия кадастровой стоимости во времени. Регистрация - на странице мероприятия.
Участники:
Зарипов Вадим Маратович - руководитель аналитической службы юридической компании «Пепеляев Групп», заместитель главного редактора журнала «Налоговед».
Тарибо Евгений Васильевич - Начальник управления конституционных основ публичного права Конституционного Суда РФ
Савиных Владислав Алексеевич (модератор) - доцент Юридического факультета СПбГУ, директор Центра развития кадастровой стоимости.
Для пользователей, зарегистрированных на сайте ЦРКС, предоставляется скидка на участие в круглом столе - 15% по промокоду. Для получения промокода напишите на электронную почту info@crkads.ru.
Программа круглого стола
1. Ретроспективное применение для целей налогообложения кадастровой стоимости, приведенной в соответствие с текущей рыночной в порядке ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке – ошибка законодателя или настройка баланса интересов?
В соответствии с ч. 7 ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке при подаче заявления в бюджетное учреждение заявитель вправе требовать установления рыночной стоимости, определенную по состоянию на дату, предшествующую дате подачи заявления не более, чем на 6 месяцев. Таким образом, в отличие от оспаривания кадастровой стоимости (ст. 22 Закона о кадастровой оценке), где кадастровая стоимость приводится в соответствие с рыночной, определенной по состоянию на ту же дату, что и кадастровая, при реализации процедуры, предусмотренной ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке, кадастровая стоимость приводится в соответствие с текущей рыночной стоимостью объекта недвижимости.
В силу абз. 2 п. 15 ст. 378.2, абз. 2 п 1.1 ст. 391, абз. 3 п. 2 ст. 403 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости. Таким образом, правило ретроспективного применения кадастровой стоимости действует при установлении рыночной стоимости, как определенной на ретроспективную дату (дату определения оспариваемой кадастровой стоимости) в порядке ст. 22 Закона о кадастровой оценке, так и определенной на текущую дату в порядке ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке. Подобное регулирование создает определенные проблемы, связанные с расхождением между налоговой базы и экономическим основанием налога.
Предположим, что кадастровая стоимость здания, определенная по итогам очередной кадастровой оценки в размере 100 млн рублей, начала применяться с 2021 года. Данное значение кадастровой стоимости соответствовало уровню рыночной стоимости здания. В 2024 году в здании произошел пожар, уничтоживший всю внутреннюю отделку и инженерные коммуникации, в результате чего рыночная стоимость здания упала до 50 млн рублей. Собственник здания после пожара обратился в порядке ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке за установлением рыночной стоимости. В результате кадастровая стоимость была снижена до 50 млн рублей. С учетом положений п. 15 ст. 378.2 НК РФ новое значение кадастровой стоимости будет применяться ретроспективно с 2021 года, когда в здании еще не было пожара, и его рыночная стоимость составляла около 100 млн рублей. В результате налоговая база за 2021, 2022, 2023 годы будет вдвое ниже реального объема капитала, принадлежащего налогоплательщику.
1.1. Следует ли ограничительно толковать абз. 2 п. 15 ст. 378.2, абз. 2 п 1.1 ст. 391, абз. 3 п. 2 ст. 403 НК РФ, не применяя их к тем случаям, когда существенное отличие кадастровой стоимости от текущей рыночной обусловлено изменением состояния объекта недвижимости после проведения кадастровой оценки?
1.2. Если применять указанные положения буквально, то не выходят ли они за границы предоставленной законодателю дискреции с учетом принципа равенства прав налогоплательщиков?
1.3. Могут ли указанные положения приводить к ретроспективному увеличению кадастровой стоимости и доначислению налога? Например, в случае приведения кадастровой стоимости в соответствие с рыночной по заявлению не самого налогоплательщика, а нового собственника, заинтересованного в повышении кадастровой стоимости.
2. Действие во времени кадастровой стоимости, приведенной в соответствие с рыночной, для целей исчисления НДФЛ.
В силу п. 3 ст. 214.10 НК РФ кадастровая стоимость определяет минимальный размер налоговой базы по НДФЛ при продаже объекта недвижимости. Если цена сделки составляет менее 70% от кадастровой стоимости объекта, то для целей НДФЛ сумма дохода от продажи объекта недвижимости принимается равной 70% от кадастровой стоимости, подлежащей применению с 1 января года, в котором осуществлена продажа.
Граждане, считающие, что кадастровая стоимость их объекта завышена, вправе обратиться за приведением в соответствие с рыночной в порядке ст. 22 или ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке. Однако НК РФ не содержит специальных норм, регулирующих действие во времени для целей НДФЛ кадастровой стоимости, приведенной в соответствие с рыночной. В результате встает вопрос о том, какие положения следует применять?
2.1. Общие правила, преду