Проблемы действия кадастровой стоимости во времени
22 марта на платформе Legal Academy проводим круглый стол по проблемам действия кадастровой стоимости во времени. Регистрация - на странице мероприятия.
Участники:
Зарипов Вадим Маратович - руководитель аналитической службы юридической компании «Пепеляев Групп», заместитель главного редактора журнала «Налоговед».
Тарибо Евгений Васильевич - Начальник управления конституционных основ публичного права Конституционного Суда РФ
Савиных Владислав Алексеевич (модератор) - доцент Юридического факультета СПбГУ, директор Центра развития кадастровой стоимости.
Для пользователей, зарегистрированных на сайте ЦРКС, предоставляется скидка на участие в круглом столе - 15% по промокоду. Для получения промокода напишите на электронную почту info@crkads.ru.
Программа круглого стола
1. Ретроспективное применение для целей налогообложения кадастровой стоимости, приведенной в соответствие с текущей рыночной в порядке ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке – ошибка законодателя или настройка баланса интересов?
В соответствии с ч. 7 ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке при подаче заявления в бюджетное учреждение заявитель вправе требовать установления рыночной стоимости, определенную по состоянию на дату, предшествующую дате подачи заявления не более, чем на 6 месяцев. Таким образом, в отличие от оспаривания кадастровой стоимости (ст. 22 Закона о кадастровой оценке), где кадастровая стоимость приводится в соответствие с рыночной, определенной по состоянию на ту же дату, что и кадастровая, при реализации процедуры, предусмотренной ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке, кадастровая стоимость приводится в соответствие с текущей рыночной стоимостью объекта недвижимости.
В силу абз. 2 п. 15 ст. 378.2, абз. 2 п 1.1 ст. 391, абз. 3 п. 2 ст. 403 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости. Таким образом, правило ретроспективного применения кадастровой стоимости действует при установлении рыночной стоимости, как определенной на ретроспективную дату (дату определения оспариваемой кадастровой стоимости) в порядке ст. 22 Закона о кадастровой оценке, так и определенной на текущую дату в порядке ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке. Подобное регулирование создает определенные проблемы, связанные с расхождением между налоговой базы и экономическим основанием налога.
Предположим, что кадастровая стоимость здания, определенная по итогам очередной кадастровой оценки в размере 100 млн рублей, начала применяться с 2021 года. Данное значение кадастровой стоимости соответствовало уровню рыночной стоимости здания. В 2024 году в здании произошел пожар, уничтоживший всю внутреннюю отделку и инженерные коммуникации, в результате чего рыночная стоимость здания упала до 50 млн рублей. Собственник здания после пожара обратился в порядке ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке за установлением рыночной стоимости. В результате кадастровая стоимость была снижена до 50 млн рублей. С учетом положений п. 15 ст. 378.2 НК РФ новое значение кадастровой стоимости будет применяться ретроспективно с 2021 года, когда в здании еще не было пожара, и его рыночная стоимость составляла около 100 млн рублей. В результате налоговая база за 2021, 2022, 2023 годы будет вдвое ниже реального объема капитала, принадлежащего налогоплательщику.
1.1. Следует ли ограничительно толковать абз. 2 п. 15 ст. 378.2, абз. 2 п 1.1 ст. 391, абз. 3 п. 2 ст. 403 НК РФ, не применяя их к тем случаям, когда существенное отличие кадастровой стоимости от текущей рыночной обусловлено изменением состояния объекта недвижимости после проведения кадастровой оценки?
1.2. Если применять указанные положения буквально, то не выходят ли они за границы предоставленной законодателю дискреции с учетом принципа равенства прав налогоплательщиков?
1.3. Могут ли указанные положения приводить к ретроспективному увеличению кадастровой стоимости и доначислению налога? Например, в случае приведения кадастровой стоимости в соответствие с рыночной по заявлению не самого налогоплательщика, а нового собственника, заинтересованного в повышении кадастровой стоимости.
2. Действие во времени кадастровой стоимости, приведенной в соответствие с рыночной, для целей исчисления НДФЛ.
В силу п. 3 ст. 214.10 НК РФ кадастровая стоимость определяет минимальный размер налоговой базы по НДФЛ при продаже объекта недвижимости. Если цена сделки составляет менее 70% от кадастровой стоимости объекта, то для целей НДФЛ сумма дохода от продажи объекта недвижимости принимается равной 70% от кадастровой стоимости, подлежащей применению с 1 января года, в котором осуществлена продажа.
Граждане, считающие, что кадастровая стоимость их объекта завышена, вправе обратиться за приведением в соответствие с рыночной в порядке ст. 22 или ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке. Однако НК РФ не содержит специальных норм, регулирующих действие во времени для целей НДФЛ кадастровой стоимости, приведенной в соответствие с рыночной. В результате встает вопрос о том, какие положения следует применять?
2.1. Общие правила, предусмотренные п. 6 ч. 2 ст. 18 Закона о кадастровой оценке и ч. 4 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ, в соответствии с которыми кадастровая стоимость применяется с 1 января года подачи заявления о приведении кадастровой в соответствие с рыночной?
2.2. Или по аналогии специальные правила абз. 2 п. 15 ст. 378.2, абз. 2 п 1.1 ст. 391, абз. 3 п. 2 ст. 403 НК РФ, устанавливающие так называемую «полную ретроспективу» в применении кадастровой стоимости, приведенной в соответствие с рыночной?
Значимость вопроса обостряется тем, что, как правило, граждане инициируют приведение кадастровой в соответствие с рыночной на следующий год после продажи объекта недвижимости, когда узнают о расхождении между фактической ценой сделки и суммой дохода, учитываемого для целей НДФЛ. Поэтому приведенные варианты 2.1 и 2.2 приведут к принципиально различным правовым последствиям в значительном количестве случаев.
3. Подлежат ли применению гарантии ст. 5 НК РФ о действии во времени актов законодательства о налогах и сборах к тем случаям, когда кадастровая стоимость утверждается не актом уполномоченного органа субъекта РФ, а актом бюджетного учреждения?
В силу позиции Конституционного суда, выраженной в постановлении от 02.07.2013 N 17-П, «нормативные правовые акты органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации об утверждении кадастровой стоимости земельных участков в той части, в какой они порождают правовые последствия для граждан и их объединений как налогоплательщиков, действуют во времени в том порядке, который определен в Налоговом кодексе Российской Федерации для вступления в силу актов законодательства о налогах и сборах».
Однако во многих случаях кадастровая стоимость утверждается не актом органа исполнительной власти субъекта РФ, а актом регионального бюджетного учреждения, уполномоченного на проведение кадастровой оценки. И в отношении ряда таких случаев Закон о кадастровой оценке устанавливает правила, предполагающие ретроспективное применение кадастровой стоимости или её применение с момента внесения в ЕГРН, в том числе при изменении в сторону повышения:
3.1. Изменение кадастровой стоимости в связи с исправлением технической ошибки в сведениях ЕГРН – независимо от того приводит ли это к повышению или снижению кадастровой стоимости, новое значение действует с обратной силой ко всем тем периодам, когда действовала кадастровая стоимость, опирающаяся на ошибочные данные ЕГРН (пп. а) п. 3 ч. 2 ст. 18 Закона о кадастровой оценке).
3.2. Увеличение кадастровой стоимости в связи с исправлением ошибки, допущенной бюджетным учреждением при определении кадастровой стоимости в порядке ст. 16 Закона о кадастровой оценке – новое значение КС действует с момента внесения его в ЕГРН (п. 5 ч. 2 ст. 18 Закона о кадастровой оценке).
4. Пределы допустимой дифференциации правил о действии во времени кадастровой стоимости для целей исчисления налогов и прочих целей.
Подход Конституционного Суда РФ, выраженный в постановлении от 02.07.2013 N 17-П, был воплощен в п. 1 ч. 2 ст. 18 Закона о кадастровой оценке. Тем самым гарантии действия во времени актов об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, предусмотренные ст. 5 Налогового кодекса РФ, фактически были распространены законодателем не только на налогоплательщиков, но и на всех лиц, испытывающих на себе действие кадастровой стоимости, в том числе – арендаторов земельных участков, находящихся в публичной собственности.
Однако в отдельных случаях регулирование фактически приводит к дифференцированному режиму действия во времени кадастровой стоимости для целей исчисления налогов и прочих целей. В частности:
Установление правила «полной ретроспективы» при оспаривании кадастровой стоимости для целей исчисления налогов и «ограниченной ретроспективы» при оспаривании кадастровой стоимости для прочих целей.
Запрет на пересчет арендной платы за прошлые периоды в случае приведения кадастровой стоимости в соответствие с рыночной в порядке ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке.
4.1. Насколько обоснован различный подход, в том числе с учетом положений Земельного кодекса, устанавливающих связь между земельным налогом и арендной платой за землю как альтернативных форм платы за использование земли (п. 5 ст. 39.7, п. 1 ст. 65)?
4.2. Если различный подход допустим, то существуют ли пределы допустимой дифференциации, или сами по себе правила действия кадастровой стоимости во времени, установленные для целей налогообложения, не имеют значения при установлении таких правил для прочих целей?