Вопрос: Общество платит арендную плату за земельный участок от кадастровой стоимости. Участке в аренде уже с 2015 года. Сейчас хотим установить рыночную стоимость участка на основании ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке. За какой период мы сможем пересчитать кадастровую стоимость и потребовать возврата арендной платы? Указанная в ЕГРН кадастровая стоимость применяется с 2020 года.
Ответ: с 01.01.2021, но есть риски
Согласно п. 6 ч. 2 ст. 18 Закона о кадастровой оценке новое значение кадастровой стоимости, приведенное в соответствие с рыночной в порядке, предусмотренном ст. 22.1 названного закона, применяется с 1 января года, в котором подано соответствующее заявления в бюджетное учреждение.
Таким образом, если заявление об установлении рыночной стоимости будет подано в 2021 году, то новое значение кадастровой начнет применяться с 1 января 2021 года.
В то же время необходимо учитывать, что согласно ч. 8 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ:
«размер арендной платы за использование объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях ее определения на основании кадастровой стоимости таких объектов недвижимости за периоды, предшествующие изменению кадастровой стоимости в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", не изменяется».
Буквальное толкование этого положения приводит к тому, что хотя новая кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января 2021 года, однако пересчет арендной платы не производится за период с 1 января 2021 года до момента принятия бюджетным учреждением (судом) решения об установлении рыночной стоимости. Таким образом, если бюджетное учреждение примет решение об установлении рыночной стоимости 1 июня 2021 года, то арендная плата изменится именно с этого момента и не будет пересмотрена за период с 1 января 2021 года по 31 мая 2021 года.
В то же время необходимо учитывать, что такое толкование необоснованно лишает арендатора возможности защиты своих прав, нарушаемых в связи с утверждением завышенных значений кадастровой стоимости. Как отмечал Конституционный Суд РФ «решение вопросов, касающихся пересмотра кадастровой стоимости, в целом охватывается категорией правового спора», а «право на судебную защиту… предполагает наличие гарантий, позволяющих реализовать его в полном объеме и обеспечить эффективное восстановление в правах посредством правосудия» (Постановление от 11.07.2017 N 20-П).
Пересмотр кадастровой стоимости по ст. 22.1 является одним из способов защиты прав заинтересованных лиц, связанных с использованием экономически обоснованного значения кадастровой стоимости для целей расчета платежей в пользу публичного субъекта. Обращение в бюджетное учреждение по смыслу ч. 15 ст. 22.1 выступает административной внесудебной формой защиты права, обеспеченной возможностью последующего судебного контроля.
С учетом сказанного реализация данного способа защиты должна обеспечивать не только уточнение кадастровой стоимости путем её приведения в соответствие с рыночной, но и восстановление прав заявителя, нарушенных в связи с использованием экономически необоснованного значения кадастровой стоимости для целей расчета арендной платы и иных платежей. В том числе такое восстановление требует возможности перерасчета арендной платы за периоды, предшествовавшие изменению кадастровой стоимости решением бюджетного учреждения, и определяемые с учетом общих правил п. 6 ч. 2 ст. 18 Закона о кадастровой оценке.
В этой связи момент «изменения кадастровой стоимости» для целей применения ч. 8 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ следует определять не исходя из даты принятия решения бюджетного учреждения (вступления в законную силу решения суда), а исходя из даты начала применения нового значения кадастровой стоимости, установленной п. 6 ч. 2 ст. 18 Закона о кадастровой оценке (1 января года подачи заявления). Поскольку именно с этого момента одно значение кадастровой стоимости, применяемое для целей определения содержания соответствующих правоотношений, было «изменено» на другое, определенное в порядке ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке. При таком толковании арендатор будет вправе потребовать перерасчета арендной платы с 1 января года подачи заявления в бюджетное учреждение.
Альтернативой такому толкованию служила бы возможность взыскания с бюджетных учреждений убытков, причиненных арендатором невозможностью пересмотра арендной платы за прошлые периоды и применением завышенных значений кадастровой стоимости для целей расчета арендной платы. Однако подобный подход, хотя и обеспечивал бы защиту прав частных лиц, однако приводил бы к менее справедливому распределению экономических рисков между получателем арендной платы, рассчитываемой на основании кадастровой стоимости, и бюджетным учреждением, определяющим данную кадастровую стоимость.