Вопрос: в 2017 году кадастровая стоимость здания была определена в размере 126 млн рублей. Собственник здания её оспорил и уточнил до 49 млн рублей. В 2021 году вступили в силу новые результаты очередной кадастровой оценки, и кадастровая стоимость здания утверждена в размере 129 млн рублей. При этом никакие характеристики здания с 2017 года не менялись. Законны ли действия ГБУ, которое не учло результаты оспаривания кадастровой стоимости?
Ответ: незаконны.
В соответствии с ч. 5 ст. 12 Закона о кадастровой оценке в ходе подготовки к проведению кадастровой оценки бюджетное учреждение обязано учитывать информацию об объектах недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в размере рыночной стоимости. В то же время порядок учета данной информации не урегулирован ни Законом о кадастровой оценке, ни Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
В этой связи фактически каждое бюджетное учреждение самостоятельно определяет то, каким образом оно будет осуществлять учет результатов установления рыночной стоимости. Кто-то использует часть результатов для проверки построенной модели массовой оценки в разрезе конкретных категорий объектов недвижимости. Другие в отчете об очередной кадастровой оценке приводят доводы, объясняющие отличие значений кадастровой стоимости определенной категории объектов недвижимости от значений их рыночной стоимости, установленных ранее.
Однако, как отмечал Конституционный Суд РФ в деле общества «Парус» (Постановление от 28.02.2019 N 13-П)
«наличие актов, принятых на протяжении незначительного периода, по-разному, с существенными расхождениями по размеру, определяющих кадастровую стоимость одних и тех же объектов недвижимости [подразумеваются акт, которым установлена рыночная стоимость, и акт, которым утверждены результаты очередной кадастровой оценки], свидетельствует о необходимости учета и данного обстоятельства при определении размера налогового обязательства налогоплательщика». Законодательство «не предполагает возможности игнорирования факта проведения оценки рыночной стоимости недвижимого имущества».
Кадастровая стоимость здания отличается от рыночной более чем в 2 раза, что свидетельствует о наличии ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости. Однако, судя по незначительному отличию значений кадастровой стоимости, определенных в 2017 и 2021 годах, бюджетное учреждение использовало аналогичную модель для оценки соответствующего объекта, зная о том, что в отношении конкретного объекта она приведет к получению недостоверного результата оценки.
Отсутствие норм законодательства, детализирующих способ, которым бюджетное учреждение обязано учитывать результаты установления рыночной стоимости, не дает последнему права игнорировать данные результаты и использовать ту модель оценки, которая в отношении конкретных объектов недвижимости приведет к получению заведомо недостоверных значений рыночной стоимости. Ограничения методов массовой оценки связаны с недостатком информации бюджетного учреждения об оцениваемых объектах недвижимости. Однако данные ограничения не предполагают, что бюджетное учреждение вправе рассчитывать заведомо (в том числе для самого бюджетного учреждения) недостоверные значения кадастровой стоимости.
В этой связи, если характеристики здания не изменились, и рыночная конъюнктура не предполагает роста рыночной стоимости в 2,5 раза (с 49 млн до 129 млн) с 2017 по 2021 год, то полное игнорирование бюджетным учреждением результатов установления рыночной стоимости является незаконным.
В заключение оговоримся, что судебная практика по данному вопросу отсутствует.