Вопрос: В порядке ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке собственником подано пять заявлений об оспаривании кадастровой стоимости в отношении пяти объектов недвижимости. При этом рыночная стоимость всех пяти объектов определена в одном отчете об оценке, который в качестве электронного документа приложен к каждому заявлению об установлении рыночной стоимости. В ходе анализа отчета ГБУ выявлено, что в процессе оценки были допущены нарушения, которые привели к недостоверному значению рыночной стоимости двух из пяти объектов недвижимости. Какие решения должно вынести ГБУ? Об отказе в удовлетворении всех пяти заявлений, поскольку в отчете об оценке выявлены нарушения? Или об отказе в удовлетворении только тех двух заявлений, рыночная стоимость по которым определена с нарушениями, и удовлетворении оставшихся трех?
Ответ: об отказе по двум объектам
В соответствии с п. 2 ч. 11 ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке решение об отказе в установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение уполномочено вынести, в том числе при наличии нарушений «при составлении отчета об оценке рыночной стоимости» объекта недвижимости.
Однако следует учитывать, что термин «отчет об оценке» может употребляться в трех значениях:
(1) Как письменный (электронный) документ. Например: «отчет должен быть пронумерован постранично».
(2) Как юридический факт, который порождает правовые последствия, связанные с установлением рыночной стоимости конкретного объекта. Например: «составление отчета порождает у заказчика оценки право положиться на соответствующее значение рыночной стоимости».
(3) Как результат процесса оценки конкретной рыночной стоимости. Например: «при составлении отчета оценщиком было допущено нарушение требований, связанных с отбором объектов-аналогов».
❗Результаты проведенного исследования рыночной стоимости (3) отражаются в документе (1) и при условии соблюдения установленных требований к самому исследованию и документу, приводят (2) к появлению достоверной рыночной стоимости❗
Отчет об оценке как результат процесса оценки и как юридический факт всегда касается только одного объекта. В то же время письменный (электронный) документ может охватывать оценку множества объектов и даже включать разделы, выполненные по заданию заказчика, но никак не связанные непосредственно с оценкой рыночной стоимости объекта (например, касающиеся сравнения эффективности потенциальных рынков сбыта). В этом смысле один отчет об оценке как документ может включать в себя множество отчетов об оценке как результатов оценки рыночной стоимости и юридических фактов.
Если в одном отчете об оценке объединена оценка рыночной стоимости пяти объектов, то перед нами один документ, но пять результатов процесса оценки и юридических фактов. Поэтому нарушение, допущенное оценщиком в процессе оценки рыночной стоимости одного объекта, никак не порочит юридический факт, приведший к появлению достоверной рыночной стоимости другого объекта. В то же время нарушение, допущенное оценщиком при составлении документа (например, отсутствие подписи), может отразиться на всех пяти юридических фактах, поскольку результаты процесса оценки содержаться в одном документе.
Таким образом, поскольку ГБУ были обнаружены нарушения, касающиеся процесса определения рыночной стоимости двух объектов, данные нарушения приводят к недостоверности отчетов об оценке (в смысле юридических фактов) только этих двух объектов и не затрагивают достоверности отчетов об оценке прочих трех объектов. Поэтому ГБУ следует вынести три решения об установлении рыночной стоимости и два решения об отказе в установлении рыночной стоимости.
Также комментарии по данному вопросу от Н.П. Баринова (к.т.н., доцент, директор по научно-методической деятельности ГК «Аверс». ) и Н.Е. Вагизовой (Руководитель научно-методологического обеспечения оценочной деятельности АНО «Институт развития территорий») вы можете посмотреть на Youtube канале ЦРКС - «Переход к установлению кадастровой стоимости по ст. 22.1: первый опыт» (с 38:55 и далее).