Вопрос: В 2019 году я продала помещение. В 2020 году после подачи декларации пришло письмо от налоговой инспекции с требованием доплатить НДФЛ исходя из того, что цена по договору составила меньше 0,7 от кадастровой стоимости (КС). Цена, действительно, была меньше 70% от КС, но из-за того, что КС сильно завышена по сравнению с рыночной. Могу ли я сейчас оспорить кадастровую стоимость, чтобы исключить доначисление НДФЛ?
Ответ: да, но есть нюанс.
Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума от 30.06.2015 № 28 прямо разъясняет, что бывший собственник объекта недвижимости вправе обратиться с заявлением о пересмотре его кадастровой стоимости, если результатами кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица как налогоплательщика, в налоговом периоде, в котором подано заявление. Поскольку кадастровая стоимость, действовавшая в 2019 году, послужила основой для расчета НДФЛ, подлежащего уплате в 2020 году, данное значение кадастровой стоимости затрагивает права и обязанности налогоплательщика именно в 2020 году. И потому, на первый взгляд, можно говорить о наличии у налогоплательщика права на оспаривание кадастровой стоимости.
Однако решающую роль в данном случае играет вопрос о том, с какого момента будет действовать новое значение кадастровой стоимости, приведенной в соответствие с рыночной – с 2019 года или только с 2020 года? Иными словами, вправе ли налогоплательщик рассчитывать на пересчет кадастровой стоимости за 2019 год (когда состоялась сделка), если подает заявление об оспаривании только в 2020 году?
Положения п. 2 ст. 403 НК РФ предусматривают, что при оспаривании кадастровой стоимости её новое значение применяется с обратной силой – «с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости». Исходя из этого, несмотря на оспаривание кадастровой стоимости лишь в 2020 году, её новое значение будет применяться с самого начала – с 2019 года.
Проблема состоит в том, что п. 2 ст. 403 НК РФ регулирует вопросы исчисления налога на имущество физических лиц, а не НДФЛ, который доначислила налоговая инспекция. Глава НК РФ, регулирующая НДФЛ, не содержит аналогичных положений, устанавливающих обратную силу нового значения кадастровой стоимости. Закон о кадастровой оценке предусматривает, что, по общему правилу, при оспаривании новые значения кадастровой стоимости действуют лишь с 1 января года подачи заявления об оспаривании. То есть при обращении за оспариванием кадастровой стоимости в 2020 году, новое значение кадастровой стоимости будет применяться лишь с 1 января 2020 года, и потому оспаривание не повлечет пересмотр размера НДФЛ, рассчитанного на основании кадастровой стоимости, действовавшей в 2019 году.
В этой связи налогоплательщику следует рассмотреть одну из следующих возможностей для защиты своих прав:
1. Обратиться за оспариванием кадастровой стоимости, обосновав возможность применения положений п. 2 ст. 403 НК РФ по аналогии к вопросу расчета НДФЛ на основании кадастровой стоимости. Судебная практика по данному вопросу разнится, и встречаются решения как в пользу налогоплательщика, так и против него. Однако именно отсутствие устойчивой практики оставляет открытой дорогу для применения п. 2 ст. 403 НК РФ по аналогии.
2. Попытаться добиться пересмотра кадастровой стоимости не путем оспаривания, а путем подачи обращения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости в порядке ст. 21 Закона о кадастровой оценке. В случае исправления ошибки в сторону понижения кадастровой стоимости, её новое значение будет действовать с обратной силой и затронет и 2019 год.