При изменении сведений ЕГРН, влияющих на кадастровую стоимость объекта недвижимости, эта кадастровая стоимость пересчитывается бюджетным учреждением на основании ст. 16 Закона о кадастровой оценке. При этом определение новой кадастровой стоимости осуществляется на основании модели массовой оценки, построенной бюджетным учреждение в ходе последнего тура кадастровой оценки.
В этой связи, если ранее кадастровая стоимость объекта была оспорена и приведена в соответствие с рыночной, то при изменении сведений ЕГРН результаты оспаривания фактически аннулируются. А правообладатели вынуждаются к повторному обращению в комиссию, суд или бюджетное учреждение.
Чтобы снизить эффект аннуляции необходимо изменить порядок определения кадастровой стоимости по ст. 16 Закона о ГКО, однако при этом учесть имеющие ресурсы ГБУ и ограничения методов массовой оценки.
Возможным решением может стать следующая формула расчета нового значения кадастровой стоимости:
КС = РС * Кизм, где Кизм=КС2/КС1
КС – кадастровая стоимость, определяемая в связи с изменением сведений об объекте недвижимости
РС – кадастровая стоимость, приведенная в соответствие с рыночной, которая указана в ЕГРН на момент внесения изменений в сведения об объекте недвижимости
КС2 – кадастровая стоимость, определяемая исходя из модели массовой оценки с учетом измененных сведений об объекте недвижимости.
КС1 – кадастровая стоимость определенная исходя из модели массовой оценки до изменения сведений об объекте недвижимости.
Кизм - коэффициент изменения, который отражает степень влияния произошедших изменений на значение кадастровой стоимости и выражается в формуле КС2/КС1.
При действующих методических указаниях о кадастровой оценке (МУКО) в случае изменения сведений ЕГРН об объекте недвижимости, чья кадастровая стоимость ранее была оспорена, РС заменяется на КС2. То есть, по существу, Кизм применяется к КС1 (КС = КС1 * Кизм = КС1 * КС2/КС1 = КС2).
Предложение основывается на том, что РС всегда является более точным значением кадастровой стоимости по сравнению с КС1, поскольку определен при индивидуальной оценке объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, которые могли быть проигнорированы при проведении массовой оценки. Поэтому для расчета нового значения кадастровой стоимости в случае изменения сведений об объекте недвижимости более правильно применять Кизм не к КС1, а к РС.
Подобный порядок расчета:
Обеспечивает большую точность кадастровой стоимости в случае изменения сведений ЕГРН об объекте недвижимости.
Обеспечивает реализацию ч. 5 ст. 12 Закона о кадастровой оценке, в силу которой бюджетные учреждения должны учитывать результаты установления рыночной стоимости объектов.
Не требует от бюджетных учреждений дополнительных усилий для расчета кадастровой стоимости при изменении сведений ЕГРН об объекте недвижимости.
Этот порядок, безусловно, не является панацеей и не исключено получение экономически необоснованного значения кадастровой стоимости в случае его применения. Но этот порядок ЧАЩЕ будет приводить к получению более точных значений кадастровой стоимости по сравнению с действующими МУКО. Поэтому в общей массе количество экономически необоснованных значений кадастровой стоимости будет значительно меньше.
Между майскими праздниками на платформе ЦРКС состоится круглый стол по проблемам применения ст. 16 Закона о кадастровой оценке. Следите за анонсами.