В рамках комплекса мер по поддержке налогоплательщиков в условиях кризиса приняты изменения, замораживающие размер налогов на недвижимость на 2022-2023 годы (Федеральный закон от 26.03.2022 N 67-ФЗ). Далее мы расскажем об этих изменениях подробнее и разберем их основные особенности.
Суть изменений
В три главы Налогового кодекса РФ, регулирующие налоги на недвижимость, добавлена норма следующего содержания:
Налоговая база в отношении объекта налогообложения за налоговый период 2023 года определяется как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января 2022 года с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей, в случае, если кадастровая стоимость такого объекта налогообложения, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января 2023 года, превышает кадастровую стоимость такого объекта налогообложения, внесенную в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащую применению с 1 января 2022 года, за исключением случаев, если кадастровая стоимость соответствующего объекта налогообложения увеличилась вследствие изменения его характеристик.
В практическом плане эта норма означает следующее:
1. Если кадастровая стоимость объекта в результате переоценки должна была повыситься в 2023 году, то для целей расчета налогов будет применяться кадастровая стоимость, действовавшая в 2022 году.
Пример 1 Кадастровая стоимость участка утверждена в 2019 году в размере 100 млн рублей. По итогам кадастровой переоценки земельных участков, проводившейся в регионе в 2022 году, кадастровая стоимость участка утверждена в ноябре 2022 года в размере 120 млн рублей. С учетом принятой заморозки в 2023 году земельный налог будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости в размере 100 млн рублей.
2. Если кадастровая стоимость должна была понизиться в 2023 году, то для целей расчета налогов будет применяться новая кадастровая стоимость, вступившая в силу в 2023 году. То есть заморожено повышение налогов, но не их снижение.
Пример 2 Кадастровая стоимость участка утверждена в 2019 году в размере 100 млн рублей. По итогам кадастровой оценки земельных участков, проводившейся в регионе в 2022 году, кадастровая стоимость участка утверждена в ноябре 2022 года в размере 80 млн рублей. С учетом того, что заморожено повышение налогов, но не их понижение, земельный налог будет рассчитываться в 2023 году исходя из кадастровой стоимости в размере 80 млн рублей.
3. Заморозка не касается пересчета кадастровой стоимости в связи с изменением характеристик объекта недвижимости в порядке ст. 16 Закона о кадастровой оценке.
Пример 3 Кадастровая стоимость здания утверждена в 2019 году в размере 100 млн рублей. В 2022 году кадастровая переоценка зданий в регионе не проводилась. 1 января 2023 года в ЕГРН внесли сведения об увеличении площади здания на 20%, что привело к пересчету кадастровой стоимости здания согласно ст. 16 Закона о кадастровой оценке до 120 млн рублей. Поскольку увеличение кадастровой стоимости связано с изменением характеристик объекта, заморозка не применяется. В 2023 году налог будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости в размере 120 млн рублей.
Заморозили налог, а не кадастровую стоимость
Первое, на что следует обратить внимание – заморозка введена в отношении налога, а не самой кадастровой стоимости. Следовательно:
Кадастровая оценка земельных участков, проводимая в 2022 году, не приостанавливается и будет завершена утверждением актуальных значений кадастровой стоимости, которые будут внесены в ЕГРН.
Поскольку значения кадастровой стоимости будут утверждены и вступят в силу в соответствии с Законом о кадастровой оценке, то для всех прочих целей, связанных с расчетом арендной платы, административных штрафов, нотариальных тарифов и пр., они будут применяться с 1 января 2023 года в общем порядке. То есть заморозка не касается прочих целей применения кадастровой стоимости.
Само решение заморозить налог, а не кадастровую стоимость – совершенно правильное.
Во-первых, это позволило обеспечить одностороннюю заморозку роста налогов, а не консервацию текущего размера налогов. Дело в том, что по многим объектам недвижимости очередная кадастровая оценка должна привести к снижению кадастровой стоимости, а заморозка оценки законсервирует экономически необоснованный размер налога.
Во-вторых, кадастровая стоимость должна быть актуальной, поскольку на её основе принимаются многие аналитические решения, исходящие из того, что кадастровая стоимость в целом соответствует рыночной (банками, страховыми компаниями, судами и пр.). Заморозка кадастровой стоимости значительно снизила бы уровень её актуальности.
Заморозка касается в основном земельного налога
Хотя изменения внесены во все три главы Налогового кодекса РФ, регулирующие налоги на недвижимость, однако, исходя из фонда данных государственной кадастровой оценки, в 2022 году ни в одном регионе не проводится кадастровая оценка зданий, помещений и прочих улучшений земельного участка. Таким образом, ни в одном регионе РФ с 1 января 2023 года не планируется изменение кадастровой стоимости зданий и прочих улучшений, выступающих объектами обложения по налогам на имущество организаций и физических лиц. Поэтому для этих налогов заморозка имеет крайне малый эффект для налогоплательщиков.
В то же время, в 2022 году во всех регионах проводится кадастровая оценка земельных участков, результаты которой должны вступить в силу с 2023 года. Поэтому для плательщиков земельного налога заморозка повлечет значительную налоговую экономию.
Исправление ошибок в сторону увеличения фактически заблокировано на период 2022-2023
Новые положения Налогового кодекса РФ выводят из-под заморозки только такие изменения кадастровой стоимости, которые связаны с изменением характеристик объекта недвижимости. Как следствие, буквальное применение этих положений приводит к тому, что исправление кадастровой стоимости в сторону увеличения в порядке ст. 21 Закона о кадастровой оценке не повлечет изменения налогов в 2022-2023 годах. Иными словами, заморожен налог, в том числе опирающийся на недостоверную заниженную кадастровую стоимость объектов недвижимости.
В указанной части введенная заморозка имеет практическое значение и для плательщиков налогов на имущество организаций и физических лиц.
Пример 4 Кадастровая стоимость здания утверждена в 2019 году в размере 100 млн рублей. В 2022 году бюджетным учреждением по заявлению публично-правового образования принято решение об исправлении ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости здания. В результате исправления ошибки кадастровая стоимость здания увеличена до 120 млн рублей. С учетом положений ст. 18 Закона о кадастровой оценке новое значение кадастровой стоимости будет действовать с 1 января 2023 года. Однако поскольку эта кадастровая стоимость, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января 2023 года, превышает кадастровую стоимость, внесенную в ЕГРН и подлежащую применению с 1 января 2022 года, то для расчета налога за 2023 год применяться будет кадастровая стоимость в размере 100 млн рублей.
Проблема оттаивания налога при изменении характеристик объекта в 2022 или 2023 году
Пример 5 Кадастровая стоимость участка утверждена в 2019 году в размере 100 млн рублей. По итогам кадастровой оценки земельных участков, проводившейся в регионе в 2022 году, кадастровая стоимость участка утверждена в ноябре 2022 года в размере 200 млн рублей. С учетом принятой заморозки в 2023 году земельный налог будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости в размере 100 млн рублей. Однако 1 февраля 2023 года площадь участка была увеличена на 1%, что повлекло пересмотр кадастровой стоимости в порядке ст. 16 Закона о кадастровой оценке до 202 млн рублей. В каком размере будет учитываться база по земельному налогу с 1 февраля 2023 года?
Заморозка не применяется к пересчету кадастровой стоимости, связанному с изменением характеристик объекта недвижимости. Если увеличение бремени налога связано, например, с изменением площади земельного участка, то заморозка не будет действовать, а значит, в приведенном примере с 1 февраля 2023 года налоговая база составит 202 млн рублей. Аналогичный эффект оттаивания возникнет при изменении характеристик в течение 2022 года.
Фактически подобные правовые последствия разрушают смысл заморозки, поскольку любое увеличение кадастровой стоимости объекта в 2022 и 2023 году, вызванное изменением его характеристик, приводит к оттаиванию налогового бремени, даже если речь идет об изменении кадастровой стоимости на 1%.
Возможно, законодатель учтет этот пробел и внесет соответствующие корректировки в Налоговый кодекс РФ для обеспечения эффективности режима заморозки и на случай изменения характеристик объектов недвижимости. До этого момента налогоплательщикам следует планировать управление своими земельными участками так, чтобы на 2022 и 2023 годы не выпало изменение каких бы то ни было характеристик участка, внесенных в ЕГРН.
Центр развития кадастровой стоимости оказывает специализированные юридические услуги по вопросам, связанным с налогообложением недвижимости. По вопросам сотрудничества напишите на электронную почту info@crkads.ru или позвоните по телефону 8 (812) 629-11-23. |