Управление экономики недвижимости Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в рамках установленной компетенции рассмотрело письмо [удалено] и сообщает.
В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457, Росреестр не наделен полномочиями по официальному разъяснению законодательства, а также практики его применения.
Вместе с тем, по вопросам, изложенным в письме, полагаем возможным отметить следующее.
По первому вопросу. Частью 10 статьи 21 Федерального закона от 03.07.2016 КЬ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) установлено, что к заявлению об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (далее – заявление), по желанию заявителя могут быть приложены документы, подтверждающие наличие ошибок.
В соответствии с частью II статьи 21 Закона № 237-ФЗ, к заявлению могут быть приложены иные документы, содержащие сведения о характеристиках объекта недвижимости.
Нормами Закона № 237-ФЗ установлено, что бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (далее – бюджетное учреждение), проводит сбор и обработку исходной информации, а также обязано исследовать документацию, необходимую для определения кадастровой стоимости.
Пунктом 3.5 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 (далее – Методические указания), установлено, что при определении кадастровой стоимости необходимо учитывать максимально полные сведения о местоположении, физических, технических и эксплуатационных характеристиках, степени благоустройства объектов недвижимости, ограничениях в их использовании, иных характеристиках, необходимых для определения кадастровой стоимости.
Таким образом, определение кадастровой стоимости должно осуществляться с использованием полной, достоверной, по мнению бюджетного учреждения, и актуальной по состоянию на дату определения кадастровой стоимости информации о характеристиках объектов недвижимости.
В этой связи решение об использовании информации о характеристиках
объектов недвижимости, отсутствующих в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) и содержащейся в документах, приложенных к заявлению, может быть принято бюджетным учреждением при подтверждении их достоверности и актуальности по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.
По второму вопросу. В соответствии с частью 13 статьи 21 Закона Ш 237-ФЗ, при рассмотрении заявления учитывается, что ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта недвижимости, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории).
Учитывая изложенное, в случае подтверждения достоверности и актуальности по состоянию на дату определения кадастровой стоимости сведений о местоположении объекта недвижимости, его целевом назначении, разрешенном использовании земельного участка, аварийном или ветхом состоянии объекта недвижимости, степени его износа, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, содержащихся в документах, приложенных к заявлению, такое заявление может являться основанием для принятия бюджетным учреждением решения об удовлетворении заявления и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (далее – Решение) в части неправильного определения условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, указанных в пункте 1 части 13 статьи 21 Закона № 237-ФЗ. При этом необходимо иметь в виду следующее:
адрес объекта недвижимости, присвоенный после вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 19.11.2014 № 1221 «Об утверждении Правил присвоения, изменения, и аннулирования адресов», является действующим только в случае внесения сведений о таком адресе в государственный адресный реестр;
согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018), при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки собственник земельного участка, находящегося в частной собственности, может выбирать основные и вспомогательные виды его разрешенного использования самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления, и изменение сведений о разрешенном использовании земельного участка должно производиться на основании заявления заинтересованного лица и необходимых для кадастрового учета документов с использованием процедуры кадастрового учета изменений объекта недвижимости;
до 01.01.2025 зоны с особыми условиями использования территорий считаются установленными в случае отсутствия сведений о таких зонах в ЕГРН, если такие зоны установлены до 01.01.2022 одним из способов, указанных в части 8 статьи 26 Федерального закона от 03.08,2018 № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
По третьему вопросу. В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона Ш 237-ФЗ, при определении кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест обязательному рассмотрению на предмет влияния на указанную стоимость подлежат сведения о местоположении, годе постройки, материале стен объекта недвижимости, серии многоквартирного дома, нахождении объекта недвижимости в ветхом или аварийном состоянии, нахождений объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также иные ценообразующие факторы, предусмотренные Методическими указаниями.
Пунктом 4.1.4. Методических указаний определено, что к ценообразующим факторам (характеристикам) объектов недвижимости относится информация об их физических свойствах, технических и эксплуатационных характеристиках, а также иная информация, существенная для формирования стоимости объектов недвижимости.
При этом анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости, в форме таблиц, содержащих состав ценообразующих факторов в сегменте (сегментах) рынка объектов недвижимости, обоснование состава таких ценообразующих факторов осуществляется по результатам сбора и анализа информации о рынке объектов недвижимости, сегменте (сегментах) рынка объектов недвижимости.
Для отражения ситуации на рынке недвижимости в графическом и семантическом виде также анализируется информация, позволяющая установить ценообразующие факторы в отношении каждого объекта недвижимости. При этом год ввода в эксплуатацию применяется в отношении объектов капитального строительства, возведение которых в соответствии с законодательством в сфере градостроительной деятельности осуществляется на основании разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию; год завершения строительства применяется в отношении объектов капитального строительства, для возведения которых получение указанных разрешений не требуется.
В связи с изложенным, при пересчете кадастровой стоимости представляется целесообразным учитывать ценообразующие факторы, оказывающие наиболее существенное влияние на формирование стоимости объектов недвижимости, при наличии соответствующего анализа и обоснования.
По четвертому и пятому вопросам. Пунктом 3.4 Методических указаний установлено, что при необходимости раздельного определения кадастровой стоимости земельных участков и находящихся на нем иных объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН в качестве самостоятельных объектов недвижимости, данные объекты могут быть оценены как раздельно, так и в составе условно сформированного единого объекта недвижимости.
При определении кадастровой стоимости может потребоваться условное объединение нескольких объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН, в один условно сформированный единый объект недвижимости (например, единый производственно-технологический комплекс) или разделение объекта недвижимости, учтенного в ЕГРН, на его отдельные части для целей их самостоятельной оценки.
Такое объединение или разделение необходимо, если соответствующие условно сформированные объекты недвижимости имеют самостоятельное экономическое значение при максимизации приносимой ими совокупной экономической выгоды. В случае если с точки зрения максимизации экономической выгоды целесообразно рассматривать объекты недвижимости, учтенные в ЕГРН, в их единстве или исходя из раздельного использования, то результатом определения кадастровой стоимости по каждому объекту недвижимости, учтенному в ЕГРН, является относимая на такие объекты недвижимости часть стоимости или совокупность полученных стоимостей.
В этой связи на основании имеющейся у бюджетного учреждения достоверной и подтвержденной на дату определения кадастровой стоимости информации об объекте недвижимости и соответствующего обоснования, возможно разделение объекта недвижимости, учтенного в ЕГРН как один объект недвижимости, на его отдельные части для целей их самостоятельной оценки с последующим суммированием совокупности стоимостей.
Также наряду с указанным способом определения кадастровой стоимости, в рамках различных подходов к оценке, установленных в VII разделе Методических указаний, предусмотрены иные механизмы учета особенностей объектов недвижимости в части допущений и корректировок.
Вместе с тем, определение кадастровой стоимости особо сложных объектов недвижимости, обладающих уникальными характеристиками, в случае невозможности определения кадастровой стоимости методами массовой оценки, может осуществляться в рамках индивидуального расчета, согласно разделу VII Методических указаний.
Необходимо также отметить, что выбор подходов и методов, используемых для определения кадастровой стоимости, моделей массовой оценки, должен быть обоснован в соответствии с пунктом 1.3 Методических указаний.
По шестому вопросу. Учитывая изложенное по первому вопросу в части использования при определении кадастровой стоимости полной, достоверной, по мнению бюджетного учреждения, и актуальной по состоянию на дату определения кадастровой стоимости информации о характеристиках объектов недвижимости, использование сведений об уточненном строительном объёме, содержащихся в технических документах, приложенных к заявлению, возможно при подтверждении их достоверности и актуальности по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.
Согласно нормам частей 2, 4 статьи 5, статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации, статьи 3 Федерального закона от 21.07.1997 № 117-ФЗ «О безопасности гидротехнических сооружений», водохранилища и зеркало воды в них не относятся к гидротехническим сооружениям. В этой связи учет площади зеркала воды при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости – гидротехнических сооружений – представляется некорректным.
При принятии Решения необходимо учитывать также положения части 15 статьи 21 Закона № 237-ФЗ, согласно которым бюджетное учреждение обязано проверить, допущена ли выявленная ошибка в отношении иных объектов недвижимости, в том числе соседних, смежных, однотипных.
При выявлении соответствующих ошибок кадастровая стоимость таких объектов недвижимости пересчитывается.
Начальник Управления
экономики недвижимости О.А. Кастаньо
Скан-копия разъяснения: