Чтобы стимулировать строительство на земельных участках, предназначенных под жилую застройку, законодатель предусмотрел специальные повышающие коэффициенты для земельного налога:
В течение первых трех лет с момента приобретения таких участков земельный налог начисляется в двукратном размере.
Если в течение трех дет собственник успевает зарегистрировать право собственности на построенный объект, то ретроспективно земельный налог уменьшается до однократного размера, с последующим возвратом (зачетом) сумм излишне уплаченного земельного налога.
Если в течение трех лет собственник не успевает зарегистрировать право собственности на построенный объект, то земельный налог начисляется уже в четырехкратном размере.
ФНС уточнила, что указанный трехлетний срок необходимо отсчитывать с момента регистрации права собственности на земельный участок. Поэтому если под конец трехлетнего срока участок, например, был разделен, и на его месте возникло несколько участков меньшего размера, то трехлетний срок начинает течь заново. Это не позволит обеспечить однократный размер земельного налога, поскольку собственность на постройку не была зарегистрирована, но позволит отдалить применение коэффициента 4 еще на три года.
Реквизиты разъяснения: Письмо ФНС от 7 апреля 2021 г. № БС-4-21/4689@
Указанное разъяснение ФНС затрагивает проблему учета правового режима объекта недвижимости при налогообложении. В данном случае изменение правового режима участка, его дробление, учитывается при выборе применимого коэффициента и влияет на налогообложение. В иных ситуациях изменение правового режима объекта может игнорироваться при налогообложении, если оно осуществляется по усмотрению самого налогоплательщика. Так при разделе торгового центра на отдельные помещения базой по налогу на недвижимость остается кадастровая стоимость, даже если эти помещения по площади ниже установленных региональных критериев обложения налогом по кадастровой стоимости. Также при разделе неизменной остается и ставка по налогу, которая продолжает рассчитываться от площади всего торгового центра, а не от площади отдельных помещений. Подробнее - см. Ставка по налогу на имущество зависит от площади здания, а не помещения.
В этом смысле все чаще налоговые органы и законодатель исходят из того, произвольное изменение правового режима, осуществленное по инициативе самого налогоплательщика, не должно приводить к снижению размера налога (к увеличению – пожалуйста), поскольку может использоваться для целей злоупотреблений.
Поэтому в части расчета трехлетнего срока для целей исчисления земельного налога не исключено последующее изменение либо позиции ФНС, которая начнет выявлять недобросовестное дробление земельных участков, направленное на получение необоснованной налоговой выгоды, либо законодателя, который установит в законодательстве соответствующую оговорку для случаев раздела земельных участков.