Федеральным законом от 06.12.2021 N 408-ФЗ внесены изменения в Закон о кадастровой оценке:
С одного до трех дней продлен срок, в течение которого Росреестр РФ обязан разместить в фонде данных кадастровой оценки обновленную версию проекта отчета о кадастровой оценке, подготовленную бюджетным учреждением с учетом поступивших замечаний. Изменения внесены в ч. 26 ст. 14 Закона о кадастровой оценке.
Рыночная стоимость, установленная судом в порядке ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке применяется с 1 января года подачи заявления, но «не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости». Изменения внесены в п. 6 ч. 2 ст. 18 Закона о кадастровой оценке.
Напомним, что, регулируя установление рыночной стоимости в порядке ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке, законодатель старательно избегает любых ассоциаций с оспариванием кадастровой стоимости как уточнением её конкретного значения. Поэтому вплоть до настоящего момента в названном законе не было каких-либо привязок устанавливаемой рыночной стоимости к пересматриваемой кадастровой. Рыночная стоимость устанавливалась правообладателями как бы вне связи с конкретным значением кадастровой. Такая позиция порождает как препятствия к реализации прав частных лиц, так и возможности для их злоупотреблений (подробнее – см. Последствия избегания концепции оспаривания в ст. 22.1)
Однако законодатель сделал первый шаг на пути к отходу от данной позиции, включив в п. 6 ч. 2 ст. 18 Закона о кадастровой оценки указание на «изменяемую» кадастровую стоимость.
В практическом смысле это изменение не имеет серьезного значения. Оно позволяет устранить формальный дефект, который возникал, когда в порядке ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке пересматривалась кадастровая стоимость нового объекта недвижимости, сведения о котором были внесены в ЕГРН в середине года. Если заявление об установлении рыночной стоимости было подано в том же году, в котором в ЕГРН появились сведения об этом объекте, то буквальное применение п. 6 ч. 2. Ст. 18 Закона о кадастровой оценке приводило к тому, что установленная учреждением рыночная стоимость применялась с 1 января этого года, хотя объект появился только в середине года. Однако эта проблема не имела практического значения и касалась только арендуемых объектов, находящихся в публичной собственности, поскольку для объектов в частной собственности она решалась специальными нормами Налогового кодекса РФ (ст.ст. 378.2, 391, 403), в которых уже была сделана привязка к «изменяемой» кадастровой стоимости.
Куда серьезнее возникают проблемы, когда пересмотр в порядке ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке инициируется после изменения кадастровой стоимости на основании ст. 16 названного закона. Решить эти проблемы 408-ФЗ не позволяет.
Представим ситуацию:
С 1 января 2020 года применяется кадастровая стоимость здания в размере 100 млн рублей.
С 1 апреля 2021 года в связи с увеличением площади данного здания его кадастровая стоимость установлена учреждением в размере 150 млн рублей в порядке ст. 16 Закона о кадастровой оценке.
1 мая 2021 года арендатор обращается в учреждение за установлением рыночной стоимости в порядке ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке. Какую кадастровую стоимость он просит изменить: 100 млн рублей или 150 млн рублей? Ни форма заявления об установлении рыночной стоимости, ни форма решения бюджетного учреждения (утв. Приказом Росреестра от 06.08.2020 N П/0287) не предполагают возможности указания на пересматриваемое значение кадастровой стоимости. В этом смысле бюджетное учреждение вынуждено исходить из того, что пересматривается актуальное значение кадастровой стоимости, указанное в ЕГРН- 150 млн рублей. Однако отчет об оценке может быть составлен по состоянию, например, на 1 января 2021 года, когда объект имел меньшую площадь. Тогда пересмотр кадастровой стоимости в размере 150 млн исходя из рыночной, установленной с учетом иных характеристик объекта, приведет к экономически необоснованному налогообложению.
Можно высказать очевидное предположение, что пересматриваемым должно считаться то значение кадастровой стоимости, которое применялось в дату, по состоянию на которую рассчитана рыночная стоимость. Поэтому если рыночная стоимость определена по состоянию на 1 января 2021 года, то с помощью неё налогоплательщик может пересмотреть только кадастровую стоимость в размере 100 млн рублей, которая применялась в этот период. Однако это предположение не закреплено на уровне законодательства, что порождает неопределенность как для частных лиц, так и для бюджетных учреждений.
Таким образом, признав очевидный факт, что в порядке ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке изменяется конкретное значение кадастровой стоимости, законодатель не предусмотрел, как определить, какая кадастровая стоимость изменяется. Данный пробел необходимо восполнить уже Росреестру путем внесения изменения в формы заявления об установлении рыночной стоимости и решения бюджетного учреждения, дополнив их указанием на изменяемое значение кадастровой стоимости.