Управление нормативно-правового регулирования в сферах регистрации недвижимости, геодезии и картографии Росреестра рассмотрело письмо [удалено] и по первому вопросу сообщает.
Согласно части 2 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон №237-ФЗ), заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее – заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.
В соответствии с частью 7 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
Требования к порядку определения рыночной стоимости и к отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости установлены законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии со статьей 10 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №135-ФЗ), датой определения стоимости объекта оценки (датой проведения оценки, датой оценки) является дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.
Статьей 11 Федерального закона №135-ФЗ установлено, что дата определения стоимости объекта оценки должна быть указана в отчете об оценке объекта оценки.
Таким образом, для целей установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в порядке, предусмотренном статьёй 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, датой, по состоянии на которую проводится рыночная оценка объекта недвижимости, является дата определения актуальной рыночной стоимости объекта оценки, соответствующей происходящим на рынке недвижимости изменениям, которая указана в приложенном к заявлению об установлении рыночной стоимости отчете об оценке, определенная не позднее шести месяцев до даты подачи указанного заявления.
Следует отметить, что в решении об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, форма которого утверждена приказом Росреестра от 6 августа 2020 г. №П/0287, в обязательном порядке указывается дата определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
По второму вопросу.
Согласно статье 7 Федерального закона №237-ФЗ, определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки, а также определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) сведений о них и объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется бюджетными учреждениями, созданными субъектами Российской Федерации и наделенными полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (далее – бюджетные учреждения), в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. №226 (далее – Методические указания).
Дата, по состоянию на которую бюджетным учреждением осуществляется определение кадастровой стоимости в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона №237-ФЗ, установлена соответственно пунктами 1.2 и 12.1 Методических указаний (1 января года проведения государственной кадастровой оценки).
В соответствии с частью 2 статьи 11 Федерального закона №237-ФЗ, государственная кадастровая оценка единых недвижимых комплексов (далее – ЕНК) не проводится.
Пунктом 3 части 1 статьи 3 Федерального закона №237-ФЗ предусмотрено, что кадастровая стоимость ЕНК – сумма кадастровых стоимостей объектов недвижимости, указанных в статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и объединенных в такой ЕНК, которые определяются с учетом функционирования в составе ЕНК данных объектов недвижимости.
Частью 2 статьи 17 Федерального закона №237-ФЗ установлено, что в случае образования ЕНК, изменения состава указанных в статье 1133.1 ГК РФ объектов недвижимости, объединенных в ЕНК, изменения кадастровой стоимости объектов недвижимости, объединенных в ЕНК, подведомственное органу регистрации прав государственное бюджетное учреждение (далее – ФГБУ), в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 3 Федерального закона №237-ФЗ, в пятидневный срок со дня таких изменений или образования ЕНК рассчитывает кадастровую стоимость такого ЕНК и вносит в ЕГРН сведения о ней.
При этом Федеральным законом №237-ФЗ не установлена дата определения кадастровой стоимости ЕНК.
Учитывая, что государственная кадастровая оценка ЕНК не проводится, кадастровая стоимость ЕНК рассчитывается путем суммирования кадастровых стоимостей объектов недвижимости, объединенных в такой ЕНК, Росреестр полагает, что кадастровая стоимость ЕНК, рассчитанная в соответствии с частью 2 статьи 17 Федерального закона №237-ФЗ, не обладает такой характеристикой определенных в рамках статей 14 и 16 Федерального закона №237-ФЗ кадастровых стоимостей объектов недвижимости, как дата определения кадастровой стоимости.
Для целей оспаривания кадастровой стоимости в соответствии со статьей 22 Федерального закона №237-ФЗ рыночная стоимость объекта недвижимости (в том числе включенного в состав ЕНК) определяется независимым оценщиком на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость такого объекта недвижимости.
Кадастровая стоимость одного или нескольких объектов недвижимости, объединенных в ЕНК, в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, может быть установлена в размере их рыночной стоимости на любую произвольную дату, в том числе отличную от даты, по состоянию на которую бюджетным учреждением осуществляется определение кадастровой стоимости в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона №237-ФЗ. В этом случае даты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, объединенных в ЕНК, могут существенно различаться.
Таким образом, Росреестр рекомендует при внесении в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости ЕНК, рассчитанной в соответствии с частью 2 статьи 17 Федерального закона №237-ФЗ, не указывать дату определения такой кадастровой стоимости.
Вместе с тем, применение кадастровой стоимости объектов недвижимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, регулируется статьей 24.20 Федерального закона №135-ФЗ и статьей 18 Федерального закона №237-ФЗ.
По третьему вопросу.
Согласно части 1 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №269-ФЗ), положения статьи 21 Федерального закона №237-ФЗ применяются также для исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, установленной в порядке, предусмотренном Федеральным законом №135-ФЗ.
В соответствии с решением исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченного на принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки, полномочия по приему и рассмотрению заявлений об исправлении ошибок, а также полномочия по исправлению ошибок могут быть переданы бюджетному учреждению.
При этом исправление бюджетным учреждением ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, осуществляется в отношении результатов, полученных в рамках проведения государственной кадастровой оценки и утвержденных органом, принявшим решение о проведении государственной кадастровой оценки в соответствии со статьей 24.12 Федерального закона №135-ФЗ, в порядке, предусмотренном статьей 21 Федерального закона №237-ФЗ.
Определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в ЕГРН и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Федерального закона №135-ФЗ, на основании приказа Росреестра от 12 мая 2015 г. №П/210 осуществляется ФГБУ.
В случае применения ФГБУ при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости неверного удельного показателя кадастровой стоимости, вследствие ошибочного отнесения земельного участка к определенной группе видов разрешенного использования, соответствующая ошибка может быть исправлена в порядке, предусмотренном статьей 61 Федерального закона от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Начальник Управления
нормативно-правового регулирования
в сферах регистрации недвижимости,
геодезии и картографии
Э. У. Галишин
Скан-копия разъяснения