Управление нормативно-правового регулирования в сферах регистрации недвижимости, геодезии и картографии Росреестра рассмотрело письмо [удалено] по вопросу применения положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон №237-ФЗ) и сообщает.
В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. №457, Росреестр не наделен полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.
Вместе с тем по вопросу, изложенному в указанном письме, полагаем возможным отметить следующее.
В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением, наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (далее – бюджетное учреждение), в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с частью 5 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ к заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены:
- отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа;
- доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.
В соответствии с частью 6 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (далее – выписка из ЕГРН), рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете.
Требования к формату заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее – Заявление) и документов, формируемых в связи с рассмотрением такого заявления в электронной форме, утверждены приказом Росреестра от 6 августа 2020 г. №П/0287 (далее – Требования).
Согласно Требованиям, Заявление составляется в отношении одного объекта недвижимости на русском языке без сокращений слов, аббревиатур, в том числе в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя или его представителя.
При этом в соответствии с пунктом 5 Требований к формату документов, содержащих сведения ЕГРН и предоставляемых в электронном виде, утвержденных приказом Росреестра от 4 сентября 2020 г. №П/0329, выписки из ЕГРН удостоверяются подписью уполномоченного должностного лица органа регистрации прав чернилами (пастой) синего цвета и заверяются оттиском печати данного органа. При предоставлении выписки из ЕГРН в виде электронного документа такой документ заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью органа регистрации прав.
Также согласно части 4 статьи 6 Федерального закона от 6 апреля 2011 г. №63-ФЗ «Об электронной подписи» (далее – Федеральный закон №63-ФЗ) одной электронной подписью могут быть подписаны несколько связанных между собой электронных документов (пакет электронных документов). При подписании электронной подписью пакета электронных документов каждый из электронных документов, входящих в этот пакет, считается подписанным электронной подписью того вида, которой подписан пакет электронных документов. Исключение составляют случаи, когда в состав пакета электронных документов лицом, подписавшим пакет, включены электронные документы, созданные иными лицами (органами, организациями) и подписанные ими тем видом электронной подписи, который установлен законодательством Российской Федерации для подписания таких документов. В этих случаях электронный документ, входящий в пакет, считается подписанным лицом, первоначально создавшим такой электронный документ, тем видом электронной подписи, которым этот документ был подписан при создании, вне зависимости от того, каким видом электронной подписи подписан пакет электронных документов.
Пунктом 1 статьи 6 Федерального закона №63-ФЗ предусмотрено, что информация в электронной форме, подписанная квалифицированной электронной подписью, признается электронным документом, равнозначным документу на бумажном носителе, подписанному собственноручной подписью, и может применяться в любых правоотношениях в соответствии с законодательством Российской Федерации, кроме случая, если федеральными законами или принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами установлено требование о необходимости составления документа исключительно на бумажном носителе.
В этой связи отсканированный электронный образ выписки из ЕГРН, не подписанный усиленной квалифицированной электронной подписью, не может считаться электронным документом, равнозначным документу на бумажном носителе.
Согласно пункту 79 Порядка предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН, и Порядка уведомления заявителей о ходе оказания услуги по предоставлению сведений, содержащихся в ЕГРН, утвержденных приказом Росреестра от 8 апреля 2021 г. №П/0149, при предоставлении сведений в форме электронного документа такой документ заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью органа регистрации прав.
Согласно статье 11 Федерального закона №63-ФЗ квалифицированная электронная подпись признается действительной до тех пор, пока решением суда не установлено иное, при одновременном соблюдении следующих условий:
- квалифицированный сертификат создан и выдан аккредитованным удостоверяющим центром, аккредитация которого действительна на день выдачи указанного сертификата;
- квалифицированный сертификат действителен на момент подписания электронного документа (при наличии достоверной информации о моменте подписания электронного документа) или на день проверки действительности указанного сертификата, если момент подписания электронного документа не определен;
- имеется положительный результат проверки принадлежности владельцу квалифицированного сертификата квалифицированной электронной подписи, с помощью которой подписан электронный документ, и подтверждено отсутствие изменений, внесенных в этот документ после его подписания. При этом проверка осуществляется с использованием средств электронной подписи, имеющих подтверждение соответствия требованиям, установленным в соответствии с Федеральным законом №63-ФЗ, и с использованием квалифицированного сертификата лица, подписавшего электронный документ.
При составлении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости независимый оценщик должен руководствоваться положениями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №299.
В частности, согласно пункту 6 ФСО №3, отчет об оценке составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральным законом от 6 апреля 2011 г. №63-ФЗ, ФСО №3, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший и подписавший отчет.
Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть пронумерован постранично, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
Согласно подпункту «ж» пункта 8 ФСО №3 в отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться в том числе сведения об описании объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, – также реквизиты юридического лица (в том числе полное и (в случае, если имеется) сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер) и балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии).
Согласно пункту 10 ФСО №3 в приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии).
Согласно пункту 12 ФСО №3 документы, предоставленные заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии.
При подписании отчета усиленной квалифицированной электронной подписью оценщик берет на себя ответственность за приложенные к отчету документы и их подлинность, которую необходимо проверить соответствующим образом при проведении работ по оценке.
Вместе с тем для принятия решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости бюджетное учреждение при проведении проверки отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости анализирует в том числе наличие выписки из ЕГРН, а также актуальность и достоверность сведений об объекте недвижимости, содержащихся в такой выписке.
В связи с вышеизложенным полагаем, что к отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости может быть приложена соответствующая выписка из ЕГРН в электронном виде, подписанная электронной цифровой подписью органа регистрации прав, для проведения проверки на наличие оснований для подачи заинтересованным лицом заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в качестве кадастровой стоимости такого объекта недвижимости.
Начальник Управления нормативно-правового регулирования в сферах регистрации недвижимости, геодезии и картографии Э. У. Галишин