Управление нормативно-правового регулирования в сферах регистрации недвижимости, геодезии и картографии Росреестра рассмотрело письмо [удалено] о направлении предложений по совершенствованию правового регулирования и сообщает.
Согласно части 2 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее– Федеральный закон № 237-ФЗ) кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости.
Главной задачей государственной кадастровой оценки является не определение возможности правообладателей объектов недвижимости нести соответствующее бремя содержания таких объектов недвижимости и не определение критериев установления уровня такого бремени(определяются налоговым законодательством), а определение экономически обоснованного уровня стоимостной оценки объектов недвижимости по состоянию на определенную дату.
Таким образом, кадастровая стоимость сама по себе не определяет степень нагрузки на правообладателя объекта недвижимости, несущего обязательства, рассчитываемые с учетом кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость призвана отражать объективный экономический потенциал объектов недвижимости, схожих с тем объектом, стоимость которого определяется.
В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) сведений о них и объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации и наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (далее – бюджетное учреждение), в порядке, предусмотренном Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226 (далее– Методические указания).
Согласно пункту 11 Порядка формирования и предоставления перечней объектов недвижимости, утвержденного приказом Росреестра от 6 августа 2020 г. № П/0283(далее – Порядок),в перечень объектов недвижимости, формируемый в соответствии со статьей 16 Федерального закона № 237-ФЗ, включаются сведения ЕГРН о вновь учтенных, ранее учтенных в ЕГРН объектах недвижимости, в сведения ЕГРН о которых, предусмотренные частями 4 и 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ«О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ), за исключением сведений, указанных в пунктах2, 4 - 8, 20 - 22, 25 - 27 части 4 и в пунктах 1, 13 - 15, 19, 20, 22, 23 части 5 статьи 8 Федерального закона № 218-ФЗ, внесены изменения (за исключением сведений об объектах недвижимости, в отношении которых в ЕГРН отсутствуют сведения хотя бы об одной из характеристик, указанных в пункте 13 Порядка), актуальные по состоянию на день формирования такого перечня.
Статьей 14 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что при определении кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест обязательному рассмотрению на предмет влияния на указанную стоимость подлежат сведения о местоположении, годе постройки, материале стен объекта недвижимости, серии многоквартирного дома, нахождении объекта недвижимости в ветхом или аварийном состоянии, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также иные ценообразующие факторы, предусмотренные Методическими указаниями.
При определении кадастровой стоимости земельных участков обязательному рассмотрению на предмет влияния на указанную стоимость подлежат сведения о местоположении земельного участка, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также иные ценообразующие факторы, предусмотренные Методическими указаниями.
Примерный перечень ценообразующих факторов приведен в приложении № 3 к Методическим указаниям. Отказ от рассмотрения указанных факторов должен быть обоснован.
Необходимо отметить, что статьей 12 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что в целях сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, правообладатели объектов недвижимости вправе предоставить бюджетному учреждению декларации о характеристиках соответствующих объектов недвижимости, а также иные документы, содержащие сведения о характеристиках объектов недвижимости, которые не были учтены при определении их кадастровой стоимости.
Кроме того, Федеральным законом № 237-ФЗпредусмотрена возможность исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, на этапе приема бюджетным учреждением замечаний, связанных с определением кадастровой стоимости, а также после утверждения результатов государственной кадастровой оценки.
В соответствии со статьями 20 и 21 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение рассматривает соответственно обращения о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости, а также заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.
Исходя из положений части 7 статьи 20 и части 18 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ в случае выявления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетное учреждение обеспечивает их исправление, а также осуществляет пересчет кадастровой стоимости соответствующих объектов недвижимости.
Решение о необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть принято исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным на принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки, без заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, предусмотренных статьей 21 Федерального закона № 237-ФЗ.
Дополнительно сообщаем, что в целях исключения аннулирования результатов установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости при определении кадастровой стоимости в соответствии со статьей 16 Федерального закона № 237-ФЗ проектом приказа Росреестра «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости в случае изменения его площади без изменения иных характеристик соответствующего объекта недвижимости, которое влечет за собой изменение его кадастровой стоимости, а также при условии, что последняя по дате применения кадастровая стоимость такого объекта недвижимости установлена в размере его рыночной стоимости, изменяется пропорционально изменению его площади.
В случае последующего изменения площади такого объекта недвижимости без изменения иных характеристик, которое влечет за собой изменение его кадастровой стоимости, кадастровая стоимость такого объекта недвижимости также изменяется пропорционально изменению его площади.
Дополнительно сообщаем, что предложения, изложенные в письме [удалено], могут быть учтены Росреестром при последующей доработке нормативных правовых актов, регулирующих отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки, в том числе методических указаний о государственной кадастровой оценке.
Начальник Управления нормативно-правового регулирования в сферах регистрации недвижимости, геодезии и картографии Э.У. Галишин