Директором В.А. Савиных было подано обращение в Минфин РФ с обоснованием необходимости включения в ст. 214.10 НК РФ положений, регулирующих действие кадастровой стоимости во времени, аналогичных тем, которые закреплены для налогов на недвижимость в абз. 2 п. 15 ст. 378.2, абз. 2 п 1.1 ст. 391, абз. 3 п. 2 ст. 403 НК РФ.
По результатам рассмотрения обращение было удовлетворено. По результатам принят Федеральный закон от 31.07.2023 N 389-ФЗ, которым введен п. 8 ст. 214.10 НК РФ, согласно которому:
8. Изменение кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и настоящим пунктом. В целях пунктов 2, 3 и 6 настоящей статьи в случае изменения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении доходов налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Выдержка из обращения:
В силу п. 2 ст. 214.10 НК РФ кадастровая стоимость определяет минимальный размер налоговой базы по НДФЛ при продаже объекта недвижимости. Если цена сделки составляет менее 70% от кадастровой стоимости объекта, то для целей НДФЛ сумма дохода от продажи объекта недвижимости принимается равной 70% от кадастровой стоимости, подлежащей применению с 1 января года, в котором осуществлена продажа.
Граждане, столкнувшиеся с применением ст. 214.10 НК РФ и считающие, что кадастровая стоимость их объекта завышена, вправе обратиться за приведением её в соответствие с рыночной в порядке ст. 22 или ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закона о кадастровой оценке). При этом, как правило, граждане инициируют приведение кадастровой в соответствие с рыночной на следующий год после продажи объекта недвижимости, когда узнают от налогового органа о расхождении между фактической ценой сделки и суммой дохода, учитываемого для целей НДФЛ.
Однако налоговые органы отказывают в пересчете НДФЛ, руководствуясь тем, что НК РФ не содержит специальных норм, регулирующих действие во времени для целей НДФЛ кадастровой стоимости, приведенной в соответствие с рыночной. Общие же правила, предусмотренные п. 6 ч. 2 ст. 18 Закона о кадастровой оценке и ч. 4 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ, предполагают, что новая кадастровая стоимость применяется с 1 января года подачи заявления о приведении кадастровой в соответствие с рыночной. Поэтому если налогоплательщик продал объект, например, в 2022 году, а в 2023 подал заявление об оспаривании кадастровой стоимости, то новое значение кадастровой стоимости будет применяться только с 1 января 2023 года и потому не повлияет на размер НДФЛ, рассчитываемый исходя из кадастровой стоимости, действовавшей в 2022 году. В итоге налогоплательщики НДФЛ, которые узнали о применении к ним ст. 214.10 НК РФ лишь в следующем календарном году после продажи объекта недвижимости, лишаются возможности защитить свои права, нарушенные в результате применения завышенной кадастровой стоимости.
Подход судов по этой проблеме разнится, что создает неопределенность в положении налогоплательщиков. ... Аналогичная проблема возникает и в отношении п. 6 ст. 214.10 НК РФ, предусматривающего применение кадастровой стоимости для расчета налоговой базы по НДФЛ при дарении объекта недвижимости.
Применение для целей исчисления НДФЛ иных правил действия кадастровой стоимости во времени, отличных от установленных ст.ст. 378.2, 391, 403 НК РФ, представляется необоснованным, поскольку:
1. Это приводит к невозможности защиты прав налогоплательщиков НДФЛ, которые узнали о применении к ним ст. 214.10 НК РФ лишь в следующем календарном году после продажи объекта недвижимости.
2. Влечет нарушение принципа поддержания доверия к закону и действиям государства, поскольку предполагает применение к одному и тому же объекту недвижимости в один и тот же период (год продажи объекта) различной кадастровой стоимости для определения налоговой базы по различным налоговым платежам.
3. Влечет нарушение принципа экономической обоснованности налогообложения. Как отмечал Конституционный Суд РФ для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, поскольку рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости[1]. Применение для целей только НДФЛ недостаточно точной и уже пересмотренной кадастровой стоимости не имеет достаточных оснований.
[1] Постановления Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 г. N 20-П и от 05.07.2016 г. N 15-П.