С 8 января 2026 года в законодательство РФ в сфере кадастровой оценки был внесён ряд изменений, которыми продолжается структурная реформа и переход к централизации кадастровой оценки недвижимости.
Основные изменения затрагивают полномочия участников кадастровой оценки, на их примере возможно увидеть постепенное перераспределение полномочий от субъектов Российской Федерации к федеральному центру. При этом такое перераспределение относится, в том числе и к сфере проведения государственной кадастровой оценки, а не только контроля и внесения сведений в единый государственный реестр недвижимости (далее – «ЕГРН»).
Последовательно рассмотрим основные из них.
Перераспределение функций и утверждение ППК «Роскадастр» в качестве центрального оператора системы
С 8 января 2026 года закрепляется уже фактически сложившееся положение, при котором именно ППК «Роскадастр» (далее – «ППК») выступает субъектом, ответственным за ведение фонда данных государственной оценки (ст. 23 (здесь и далее приводятся положения Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»)). ППК осуществляет свою деятельность сразу на нескольких этапах: формирует и рассылает перечни объектов недвижимости для оценки, собирает все документы, связанные с определением кадастровой стоимости, в фонд данных, и вносит сведения о кадастровой стоимости в ЕГРН.
Росреестр же продолжает осуществлять мониторинг проведения ГКО, при этом в его полномочия входит истребование сведений, материалов и пояснений уже не только от уполномоченных органов субъектов и ГБУ, но и от ППК.
Таким образом, Росреестр выполняет контрольно-надзорные функции, ГБУ являются исполнителями, а ППК становится оператором системы данных.
Законодатель также тестирует возможность передачи полномочий по проведению кадастровой оценки от ГБУ к ППК. Это проявляется в том, что в Донецкой Народной Республике, Луганской Народной Республике, Запорожской области и Херсонской области ППК может непосредственно осуществлять полномочия ГБУ, то есть не только выполнять функции оператора системы данных, но и проводить кадастровую оценку.
Развитие государственной информационной системы как единой платформы взаимодействия участников кадастровой оценки
Продолжается развитие единой государственной информационной системы[1]: все ключевые процедуры государственной оценки с 8 января 2026 года осуществляются через ЕГИС.
У правообладателей появляется возможность подавать через государственную информационную систему следующие документы:
- декларации о характеристиках объектов недвижимости (ч. 3 ст. 12),
- замечания к проекту отчёта об оценке (ч. 17 ст. 14),
- обращения за разъяснениями (ч. 6.1 ст. 20),
- заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (ч. 7,8 ст. 21),
- заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной (ч. 3 ст. 22.1).
В случае подачи заявления через информационную систему именно день подачи считается днём поступления в уполномоченный орган (например, ч. 8 ст. 21), а направление результатов рассмотрения заявления осуществляется как посредством ЕГИС, так и посредством портала государственных и муниципальных услуг.
Данная платформа призвана сделать взаимодействие в рамках проведения государственной кадастровой оценки более удобным и быстрым.
Изменяется регулирование процедур ст. 22 и 22.1
Прежде всего необходимо отметить, что отменяется переходный период положений ст. 22.1, теперь срок перехода к процедуре оспаривания кадастровой стоимости по ст. 22.1 для субъектов РФ не ограничен. При этом переход по-прежнему возможен лишь в одном направлении. То есть для тех субъектов РФ, которые уже стали применять ст. 22.1, не допускается обратный переход к процедуре ст. 22.
Также в соответствии со вступившими в силу изменениями установление кадастровой стоимости в размере рыночной по ст. 22.1 в отношении объектов, находящихся в частной собственности, возможно только при наличии согласия собственника, которое должно быть приложено к заявлению (ч. 5.1, 5.2 ст. 22.1). Изменения влияют в первую очередь на бывших собственников объектов, у которых может возникнуть необходимость в изменении кадастровой стоимости как в связи налогами на недвижимость, так и НДФЛ.
При этом изменениями не регламентируется то, как поступить ГБУ в случае подачи заявления без согласия собственника. Согласно п. 8 ст. 22.1, ГБУ не имеет права вернуть заявление без рассмотрения в указанной ситуации.
Полагаем, в приведённом случае ГБУ должно принять решение об отказе в установлении рыночной стоимости, несмотря на то, что данное основание прямо не предусмотрено п. 11 ст. 22.1. Ранее аналогичная позиция уже была приведена Росреестром применительно к случаям, когда из приложенных к заявлению документов не подтверждается право заявителя требовать установления кадастровой стоимости в размере рыночной[2].
При этом обязанность ГБУ рассмотреть заявление по существу не означает, что ГБУ вынуждено дожидаться истечения установленного законом тридцатидневного срока. Решение об отказе в установлении рыночной стоимости в связи с отсутствием согласия собственника может быть принято и в более короткий срок, например, в течение пяти дней, отведённых для возврата заявления без рассмотрения. В связи с этим, отсутствие возможности вернуть заявление без рассмотрения при надлежащем подходе ГБУ не приводит к более длительной процедуре.
Помимо этого, введено требование к уполномоченному органу субъекта РФ утверждать и публиковать регламент рассмотрения таких заявлений (ч. 10.1-10.3 ст. 22.1), что означает усиление государственной регламентации процедуры оспаривания кадастровой стоимости и повышение уровня гарантий граждан.
Ранее многие ГБУ разрабатывали и принимали регламенты самостоятельно. Вступившие в силу изменения придают общеобязательный характер практике осуществления деятельности ГБУ на основе регламентов. При этом, в соответствии с изменениями законодательства, теперь регламенты утверждаются не самими ГБУ, а уполномоченным органом субъекта, что означает усиление контроля за ГБУ на этапе определения правил и стандартов осуществляемой ими деятельности.
Необходимо отметить, что в ст. 22 не было внесено аналогичных заявлений. В связи с этим, заинтересованные лица вправе подавать заявление об оспаривании кадастровой стоимости без согласия собственника. Помимо этого, в ст. 22 отсутствуют изменения, касающиеся возможности подачи заявлений посредством использования единой информационной системы, а также устанавливающие необходимость утверждения регламента рассмотрения заявлений.
Такое различие в регулировании означает разный уровень прав и гарантий для заявителей и собственников объектов недвижимости в зависимости от того субъекта Российской Федерации, в котором подаётся заявление.
Правила действия кадастровой стоимости во времени
Федеральным законом были внесены изменения в правила действия кадастровой стоимости во времени, которые устранили пробелы законодательства.
Становятся едиными правила действия кадастровой стоимости при исправлении реестровой и технической ошибки в ЕГРН:
- если исправление ошибки привело к уменьшению кадастровой стоимости, новая кадастровая стоимость применяется с того момента, с которого действовала ошибочная;
- если исправление ошибки привело к увеличению, такая увеличенная кадастровая стоимость будет действовать со дня внесения исправленных сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН (ранее увеличенная кадастровая стоимость применялась с обратной силой).
Такое регулирование позволяет собственнику, получить перерасчёт налога за прошлые периоды в случае излишней уплаты и соответствует установленным в ст. 5 НК РФ правилам действия актов законодательства о налогах во времени.
Примечания
[1] «Единая цифровая платформа «Национальная система пространственных данных»: https://nspd.gov.ru
[2] https://rosreestr.gov.ru/activity/normativno-pravovoe-regulirovanie-v-sfere-nedvizhimosti/kadastrovaya-otsenka_new/razyasneniya-i-mneniya-po-normativnym-pravovym-aktam-izdannym-v-ramkakh-zakona-o-gosudarstvennoy-kad/