Обществу на праве собственности принадлежит помещение паркинга в цокольном этаже офисного центра. Кадастровая стоимость помещения была определена бюджетным учреждением путем применения удельного показателя кадастровой стоимости родительского объекта. При этом само здание отнесено к оценочной группе «административные и бытовые объекты».
Общество посчитало, что бюджетным учреждением неверно определен вид использования помещения, поскольку оно должно быть отнесено к оценочной подгруппе «паркинги». В этой связи общество подало заявление об исправлении ошибки в порядке ст. 21 Закона о кадастровой оценке. Бюджетное учреждение отказало в исправлении ошибки, решение бюджетного учреждения оспорено Обществом в суд.
В ходе судебного разбирательства было установлено, что помещение действительно используется в качестве паркинга. Однако это назначение не указано в ЕГРН, согласно сведениям которого наименование помещение – «нежилое помещение», назначение помещения – «нежилое помещение». В этой связи бюджетное учреждение, не имея возможности однозначно отнести помещение в ту или иную оценочную группу, определило её исходя из оценочной группы родительского объекта – здания офисного центра.
С учетом приведенных обстоятельств суды первой и апелляционной инстанций отказали в признании решения учреждения незаконным, отметив следующее:
«При массовой кадастровой оценке административным ответчиком использовались данные ЕГРН, которые не содержат в себе указаний на использование помещения в качестве автостоянки либо паркинга…
Доводы апелляционной жалобы о том, что фактически нежилое помещение представляет собой подземную автостоянку, судебной коллегией отклоняются. В ходе судебного разбирательства судом правильно установлено отсутствие нарушений в ходе государственной кадастровой оценки».
Таким образом, хотя судом установлено, что бюджетным учреждением использовались недостоверные сведения об объекте недвижимости в ходе кадастровой оценки, однако такое использование признано правомерным, поскольку оно обусловлено ограничениями методов массовой оценки. И в этой связи признано отсутствие оснований для исправления ошибки в порядке ст. 21 Закона о кадастровой оценке.
Подобный подход является совершенно ошибочным. Достоверность кадастровой стоимости придает соблюдение бюджетным учреждением установленных требований в процессе кадастровой оценки конкретных объектов недвижимости с учетом характеристик последних. Ввиду ограничений методов массовой оценки бюджетное учреждение не способно учесть все уникальные характеристики объекта недвижимости, но учитывает его ключевые параметры, влияющие на стоимость. Поэтому неучет отдельных сведений об объекте недвижимости не порочит достоверности кадастровой стоимости (за исключением случаев, когда учет таких сведений является обязательным в силу установленных требований). Однако не может признаваться достоверной кадастровая стоимость объекта недвижимости, если она определена на основании недостоверных сведений о данном объекте. Использование таких сведений приводит не к снижению точности результата оценки, которое в определенной степени допустимо в ходе применения методов массовой оценки, но к определению кадастровой стоимости, по существу, иного объекта недвижимости - не того, который принадлежит налогоплательщику. Подобная кадастровая стоимость не может служить «надлежащей (основанной на объективных и экономически обусловленных показателях) стоимостной характеристикой объекта недвижимости, подлежащего налогообложению»[1]. И потому в подобных случаях кадастровая стоимость не может быть признана достоверной лишь на том основании, что бюджетное учреждение обоснованно (ввиду ограниченности информации об объектах оценки) полагалось на достоверность объективно недостоверных сведений.
В этом смысле ограничения методов массовой оценки обуславливают допустимость игнорирования бюджетным учреждением отдельных сведений об объекте недвижимости, но не допустимость использования недостоверных сведений об этом объекте.
Статья 21 Закона о кадастровой оценке закрепляет механизм исправления недостоверного значения кадастровой стоимости, нарушающего интересы налогоплательщика или государства-фиска (если речь о повышении кадастровой стоимости в связи с исправлением ошибки). Поэтому он может быть и должен быть задействован и тогда, когда бюджетное учреждение обоснованно полагалось на достоверность каких-то сведений об объекте, но они оказались недостоверны.
Данный подход подтверждается п. 2 ч. 13 ст. 21 Закона о кадастровой оценке, в соответствии с которым одной из разновидностью ошибок, подлежащих исправлению в порядке, предусмотренном данной статьей, является «использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости».
При этом законодатель не делает каких-либо оговорок о том, что ошибкой считается лишь такое использование недостоверных сведений, которое совершено по вине бюджетного учреждения или связано с нарушением учреждением установленных требований. Нет, само искажение данных об объекте недвижимости уже приводит к утверждению недостоверного значения кадастровой стоимости.
С учетом изложенного поскольку в комментируемом деле суд установил, что бюджетным учреждением использованы недостоверные сведения о виде использования помещения, которое фактически является паркингом, то отказ в исправлении ошибки, безусловно, должен был быть признан незаконным.
В заключение следует заметить, что несмотря на свою ошибочность, позиция, на которую встали суды в комментируемом деле, получает распространение в судебной практике. В этой связи, возможно, потребуется вмешательство Верховного Суда РФ для изменения неверного тренда, выбранного отдельными судами.
Реквизиты судебного акта: Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 22.09.2021 N 66а-1402/2021
___________________________________
[1] Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 19.07.2019 N 305-КГ18-17303 по делу N А40-232515/2017.