18 мая в 14 часов на платформе Центра развития кадастровой стоимости пройдет онлайн круглый стол «Проблема аннуляции результатов установления рыночной стоимости при пересмотре кадастровой по ст. 16». Трансляция круглого стола будет осуществляться на YouTube канале ЦКРС.
Предпосылки круглого стола
Правообладатели и иные заинтересованные лица вправе уточнить кадастровую стоимость путем её приведения в соответствие с рыночной в порядке, предусмотренном ст. 22 или ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке. Однако если впоследствии изменятся сведения об объекте, внесенные в ЕГРН, то кадастровая стоимость будет пересмотрена бюджетным учреждением на основании ст. 16 Закона о кадастровой оценке (далее также ст. 16). При этом определение кадастровой стоимости по ст. 16 будет осуществлено на основании модели массовой оценки, построенной бюджетным учреждением в ходе последнего тура кадастровой оценки, в результате чего результаты уточнения кадастровой стоимости фактически будут аннулированы.
В то же время значение механизма ст. 16 состоит в актуализации кадастровой стоимости с учетом изменения характеристик объекта, которая необходима для экономически обоснованного налогообложения недвижимости. В силу ч. 5 ст. 12 Закона о кадастровой оценке бюджетные учреждения должны учитывать результаты установления рыночной стоимости объектов. В этой связи эффект аннуляции не вытекает из смысла ст. 16, а является лишь вынужденным следствием ограниченных возможностей бюджетных учреждений по учету результатов рыночной оценки, полученных в порядке ст.ст. 22 и 22.1 Закона о кадастровой оценке. Поэтому в той мере, в которой это возможно, необходимо снижать эффект аннуляции, тем самым повышая точность результатов кадастровой оценки.
Повестка круглого стола
В ходе круглого стола планируется обсудить следующие проблемы, связанные с эффектом аннуляции:
1. Пересмотр кадастровой стоимости по ст. 16 Закона о кадастровой оценке в тех случаях, когда изменяются сведения об объекте, не влияющие на его кадастровую стоимость: уточнение адреса, регистрация договора аренды, регистрация сведений о частях объекта недвижимости, уточнение координат поворотных точек границ и т.д. Суды расходятся в понимании тех изменений, которые могут стать основанием для применения ст. 16[1].
Отдельной проблемой выступает определение субъекта, на котором лежит обязанность по разграничению изменений, которые могут и, напротив, не могут стать основанием для пересмотра кадастровой стоимости на основании ст. 16. В одном из актов Второго кассационного суда подобная обязанность была возложена на Росреестр РФ[2]. В то же время есть основания для её возложения на бюджетное учреждение региона.
2. Использование иного подхода к пересмотру кадастровой стоимости по ст. 16 Закона о кадастровой оценке, который бы учитывал значение рыночной стоимости объекта, установленное комиссией, судом или бюджетным учреждением.
Проект новой редакции Методических указаний о государственной кадастровой оценке (далее также Проект), подготовленный Росреестром РФ и размещенный на портале regulation.gov.ru, предусматривает определенные реформы в данной области. Так п. 67 Проекта устанавливает, что при изменении площади объекта, чья кадастровая стоимость была приведена в соответствие с рыночной, новая кадастровая стоимость в порядке ст. 16 рассчитывается путем пропорционального изменения кадастровой (рыночной) стоимости объекта, а не путем применения модели массовой оценки.
Однако остается вопрос о возможности учета результатов установления рыночной стоимости и в других случаях:
- при которых изменяются иные по сравнению с площадью характеристики (меняется вид разрешенного использования, целевое назначение, появляется охранная зона, и т.д.);
- или появляются новые объекты недвижимости (например, в результате выделения, раздела или объединения земельных участков, раздела зданий и сооружений и т.д.).
Цель круглого стола – повышение точности результатов кадастровой оценки за счет снижения эффекта аннуляции результатов приведения кадастровой стоимости в соответствие с рыночной.
Задачи круглого стола:
1. Разграничение изменений, которые могут и, напротив, не могут стать основанием для пересмотра кадастровой стоимости на основании ст. 16.
2. Определение субъекта, обязанного к разграничению изменений, которые могут и, напротив, не могут стать основанием для пересмотра кадастровой стоимости на основании ст. 16: Росреестр РФ или бюджетное учреждение.
3. Разработка эффективного механизма учета рыночной стоимости объекта, установленной комиссией, судом или бюджетным учреждением, при последующем применении ст. 16, который был бы эффективен в условиях ограниченных ресурсов бюджетных учреждений и методов массовой оценки.
Участники круглого стола:
Кастаньо Оксана Алексеевна – начальник Управления экономики недвижимости Росреестра РФ
Кулаков Кирилл Юрьевич – д.э.н., Председатель Комитета по кадастровой оценке и оспариванию кадастровой стоимости Национального объединения СРО оценщиков «Союз СОО».
Савиных Владислав Алексеевич – к.ю.н., доцент Юридического факультета СПбГУ, Директор Центра развития кадастровой стоимости.
Филановский Владимир Александрович – к.ю.н., Директор ГБУ ЛО «ЛенКадОценка».
Шереметьев Денис Евгеньевич – начальник Отдела нормативно-правового регулирования в сфере государственной кадастровой оценки Росреестра РФ
[1] Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.07.2020 N Ф08-4601/2020 по делу N А32-23529/2019 – уточнение адреса является основанием для применения ст. 16. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.01.2021 N Ф05-21770/2020 по делу N А41-7662/2020 – уточнение адреса не является основанием для применения ст. 16.
[2] Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 16.12.2020 N 88а-26984/2020