Материалы круглого стола 18.05.21 по проблемам ст. 16
ПОВЕСТКА
18.05.2021 в 14:00
1. Вправе ли ГБУ устанавливать кадастровую стоимость на основании ст. 16 Закона о кадастровой оценке в следующих случаях:
1.1. Когда изменяются сведения об объекте, не влияющие на его кадастровую стоимость?
Примеры изменений:
- уточнение адреса (появление литеры и пр.);
- регистрация договора аренды, ДДУ и т.д.;
- регистрация сведений о частях объекта недвижимости;
- регистрация сведений о кадастровой стоимости, приведенной в соответствие с рыночной.
Подходы судов:
a. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.07.2020 N Ф08-4601/2020 по делу N А32-23529/2019 – уточнение адреса является основанием для применения ст. 16 Закона о кадастровой оценке.
b. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.01.2021 N Ф05-21770/2020 по делу N А41-7662/2020 – уточнение адреса, регистрация договора аренды и приведение кадастровой в соответствие с рыночной не являются основанием для применения ст. 16 Закона о кадастровой оценке.
c. Апелляционное определение Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 30.09.2020 по делу № № 66а-4174/2020 - основанием к применению ст. 16 может стать изменение только тех сведений об объекте, которые влияют на его кадастровую стоимость.
Пункт 2 Требований к подписанию акта об определении кадастровой стоимости, к составу систематизированных сведений об определении кадастровой стоимости, а также требований к формату такого акта и представляемых с ним документов в электронной форме (утв. Приказом Росреестра от 06.08.2020 N П/0285):
2. В акт включаются сведения о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, а также сведения об объектах недвижимости, изменение сведений в Едином государственном реестре недвижимости о которых не влечет за собой изменение их кадастровой стоимости, в объеме, предусмотренном формой акта, утвержденной приложением N 1 к настоящему приказу.
1.2. Когда в ЕГРН появляются ранее отсутствовавшие сведения об объекте, влияющие на его кадастровую стоимость, но не свидетельствующие об изменении характеристик объекта?
Примеры изменений:
- появление сведений о годе постройки, материале стен и пр.;
- уточнение местоположения земельного участка без изменения его фактического местоположения (появляется географических координат поворотных точек и пр.);
- появление графической карты участка.
Подходы судов:
- Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.07.2020 N Ф08-4601/2020 по делу N А32-23529/2019 – в результате «изменения адреса» кадастровая стоимость изменена со 125 949 790,27 рублей до 125 142 433,72 рублей. Суд признал действия ГБУ законными.
1.3. Когда в ЕГРН появляются новые сведения, относящиеся в большей степени не к характеристикам самого объекта, а к характеристикам окружающей инфраструктуры?
Примеры изменений:
- изменение кадастрового квартала, к которому относится объект;
- изменение статуса муниципального образования, в котором находится объект.
Подходы судов:
- Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2020 N 10АП-10925/2020 по делу N А41-110671/2019 - в результате изменения адреса, связанного с изменением статуса муниципального образования, в котором находится объект недвижимости, с Одинцовского муниципального района на Одинцовский городской округ, кадастровая стоимость здания повысилась с 322 млн рублей до 404 млн рублей.
2. Арбитражным судам или судам общей юрисдикции подсудны дела об оспаривании действий ГБУ (Кадастровой палаты) по установлению кадастровой стоимости на основании ст. 16 Закона о кадастровой оценке?
Подходы судов:
- В ранее приведенных судебных актах соответствующие споры рассматривались арбитражными судами.
- Определение Верховного Суда РФ от 22.06.2020 N 308-ЭС20-8090 по делу N А32-31966/2019
«Общество обратилось к учреждению с заявлением об исправлении методологических ошибок, допущенных при определении стоимости спорного здания. Решением от 24.04.2019 N 01-16/1543 учреждение отказало обществу в исправлении названных ошибок.
Полагая, что решение от 24.04.2019 N 01-16/1543 является незаконным, общество обратилось с заявлением в арбитражный суд.
…Под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, в частности, посредством предъявления требования об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки (пункты 1, 2 постановления Пленума N 28).
Поскольку в случае удовлетворения требований общества по данному делу будет изменена кадастровая стоимость спорных объектов, суды сделали обоснованный вывод о том, что заявление общества не подлежит рассмотрению в арбитражном суде».
- Кассационное определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 16.11.2020 N 88а-26583/2020
«Следовательно, споры об исправлении технических, методологических ошибок, в результате которых изменяется кадастровая стоимость земельного участка, являются спорами о пересмотре кадастровой стоимости.
Таким образом, данный спор является спором о результатах определения кадастровой стоимости.
Такой спор в силу приведенных разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, является спором об определении кадастровой стоимости, что предопределяет его подсудность областному суду (пункт 15 части 1 статьи 20 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Принимая во внимание то обстоятельство, что положениями Федерального закона Х. предоставлено право в судебном порядке оспорить решение бюджетного учреждения, принятое по ее заявлению об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, отсутствие в процессуальном законодательстве специальной нормы, устанавливающей процедуру разрешения именно такого требования, не может являться препятствием для реализации конституционного права Х. на судебную защиту и разрешения спора компетентным судом».
3. На ГБУ или Кадастровой палате лежит обязанность по разграничению изменений сведений ЕГРН, которые могут и, напротив, не могут стать основанием для пересмотра кадастровой стоимости в соответствии со ст. 16 Закона о кадастровой оценке?
Часть 1 ст. 9 Закона о кадастровой оценке:
«1. Федеральный государственный надзор за проведением государственной кадастровой оценки осуществляется органом регистрации прав для оценки соблюдения уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, бюджетным учреждением требований настоящего Федерального закона (далее - обязательные требования) без проведения плановых проверок и исключительно посредством наблюдения за соблюдением обязательных требований».
Часть 2 ст. 16 Закона о кадастровой оценке:
- До изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 N 269-ФЗ
«2. Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объекте недвижимости, влекущих за собой изменение его кадастровой стоимости, направляет в бюджетное учреждение информацию о таких сведениях».
- После изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 N 269-ФЗ (действующая редакция:
«2. Подведомственное органу регистрации прав федеральное государственное бюджетное учреждение в течение трех рабочих дней со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объекте недвижимости формирует и направляет в бюджетное учреждение такие сведения в соответствии с порядком формирования и предоставления перечней объектов недвижимости».
Подходы судов:
- Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 16.12.2020 N 88а-26984/2020
Предусмотренная ст. 16 Закона о кадастровой оценке обязанность Росреестра РФ по формированию перечня объектов, в отношении которых необходимо установление кадастровой стоимости «не предусматривает возможность произвольного включения в данный перечень объектов, в отношении которых не были изменены количественные и качественные характеристики, влияющие на размер кадастровой стоимости и впоследствии внесения данных сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН. Более того, в случае ошибочного включения таких объектов в перечень, у органа, осуществляющего функции государственному кадастровому учету недвижимого имущества, не утрачена возможность исправления допущенной ошибки путем "погашения" ошибочно внесенных в ЕГРН в результате такого определения кадастровой стоимости сведений в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"».
- Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2020 N 10АП-10925/2020 по делу N А41-110671/2019
«Таким образом, при поступлении сведений о размере кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества органы государственной регистрации не вправе определять достоверность установленной уполномоченным органом кадастровой стоимости, а также вносить отличную кадастровую стоимость от той, которая установлена бюджетным учреждением».
4. Кадастровая стоимость объекта была приведена в соответствие с рыночной. После этого изменились сведения ЕГРН об объекте, которые дают основания для определения нового значения кадастровой стоимости на основании ст. 16 Закона о кадастровой оценке. С точки зрения желаемого регулирования (de lege ferenda) следует ли стремиться к тому, чтобы установленная рыночная стоимость была тем или иным образом учтена при определении этого нового значения кадастровой стоимости?
5. Если к этому следует стремиться, то какой можно предложить механизм учета установленной рыночной стоимости, чтобы он был эффективен в условиях ограниченных ресурсов бюджетных учреждений и методов массовой оценки?
Предложение ЦРКС:
Возможным механизмом может стать следующая формула расчета нового значения кадастровой стоимости:
КС = РС * Кизм, где Кизм=КС2/КС1
КС – кадастровая стоимость, определяемая в связи с изменением сведений об объекте недвижимости.
РС – кадастровая стоимость, приведенная в соответствие с рыночной, которая указана в ЕГРН на момент внесения изменений в сведения об объекте недвижимости
КС2 – кадастровая стоимость, определяемая исходя из модели массовой оценки с учетом измененных сведений об объекте недвижимости.
КС1– кадастровая стоимость, определенная исходя из модели массовой оценки до изменения сведений об объекте недвижимости.
Кизм- коэффициент изменения, который отражает степень влияния произошедших изменений на значение кадастровой стоимости и выражается в формуле КС2/КС1.
При действующих методических указаниях о кадастровой оценке (МУКО) в случае изменения сведений ЕГРН об объекте недвижимости, чья кадастровая стоимость ранее была оспорена, РС заменяется на КС2. То есть, по существу, Кизм применяется к КС1 (КС = КС1* Кизм = КС1* КС2/ КС1= КС2).
Предложение основывается на том, что рыночная стоимость всегда является более точным значением кадастровой стоимости по сравнению с КС1, поскольку определена при индивидуальной оценке объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, которые могли быть не учтены при проведении массовой оценки. Поэтому в случае изменения сведений об объекте недвижимости новое значение кадастровой стоимости будет более экономически обоснованным, в случае применения Кизм не к КС1, а к РС (КС = РС * Кизм).
Положительные стороны предложенного порядка расчета нового значения кадастровой стоимости:
1. Обеспечивает реализацию ч. 5 ст. 12 Закона о кадастровой оценке, в силу которой бюджетные учреждения должны учитывать результаты установления рыночной стоимости объектов.
2. Не требует от бюджетных учреждений дополнительных усилий для расчета кадастровой стоимости при изменении сведений ЕГРН об объекте недвижимости, поскольку Кизм рассчитывается исходя из уже построенной модели оценки.
3. В среднем он значительно увеличивает точность нового значения кадастровой стоимости по сравнению с действующей моделью, предусмотренной МУКО.
Тем не менее, следует сделать следующие оговорки:
1. Подобный порядок расчета обеспечивает наиболее обоснованные значения кадастровой стоимости при изменении всех сведений ЕГРН, если они не связаны с изменением сегмента рынка, к которому относится объект недвижимости (изменение ВРИ).
2. Поскольку предложенный порядок опирается на применение Кизм, определяемого исходя из построенной модели массовой оценки, в случае его использования не исключено получение экономически менее обоснованного значения кадастровой стоимости. Однако этот порядок значительно чаще будет приводить к получению более точных значений кадастровой стоимости по сравнению с действующими МУКО. Поэтому в общей массе количество экономически необоснованных значений кадастровой стоимости будет значительно меньше.