top of page

Проблема даты оценки рыночной стоимости при оспаривании кадастровой, определенной по ст. 16

При оспаривании кадастровой стоимости рыночная стоимость должна рассчитываться по состоянию на дату, на которую была определена кадастровая стоимость. В ходе кадастровой оценки кадастровая стоимость всех объектов рассчитывается по состоянию на 1 января года определения кадастровой стоимости (п. 1.2 Методических указаний о кадастровой оценке).

Однако если в период между кадастровыми оценками изменяются сведения об объектах недвижимости, внесенные в ЕГРН и влияющие на их кадастровую стоимость, то эта стоимость пересчитывается бюджетным учреждением на основании ст. 16 Закона о кадастровой оценке.


Ранее п. 3 ст. 16 названного закона предусматривал, что в этом случае датой определения кадастровой стоимости является дата внесения в ЕГРН сведений, которые послужили основанием для пересчета кадастровой стоимости. Однако Федеральным законом от 31.07.2020 N 269-ФЗ это положение было исключено. Поэтому теперь изменение сведений об объекте недвижимости не влечет изменения даты определения кадастровой стоимости, ею остается 1 января года проведения кадастровой оценки.


Этот подход подтверждается позицией Росреестра, высказанной в марте 2021 года при обсуждении проекта новой редакции методических указаний о кадастровой оценке на портале regulation.gov.ru: «таким образом, кадастровые стоимости объекта недвижимости, рассчитанная в рамках ГКО и определенная ГБУ в соответствии с частью 12 Указаний (ст. 16 237-ФЗ), определены на основании одних и тех же данных (модели расчета) и соответственно имеют одну дату определения кадастровой стоимости (1 января года проведения ГКО)».


Следствием этого подхода является то, что рыночная стоимость объекта при оспаривании также должна определяться по состоянию на 1 января года проведения кадастровой оценки, то есть по состоянию на дату, когда объекта оценки еще не было.


Предположим, что кадастровая стоимость участка площадью 10 га определена по состоянию на 1 января 2019 года в размере 100 млн рублей и начала применяться с 1 января 2020 года. 1 января 2021 года произошло выделение участка и площадь исходного участка снизилась до 5 га, а кадастровая стоимость на основании ст. 16 пересчитана до 50 млн. 1 апреля 2021 года правообладатель обращается за оспариванием кадастровой стоимости в размере 50 млн рублей. Рыночная стоимость участка должна быть определена по состоянию на дату определения кадастровой, то есть на 1 января 2019 года, хотя в этот момент участка площадью 50 га еще не было.


Дата оценки имеет основное значение в двух аспектах:

  • По состоянию на дату оценки оценщиком определяется конъюнктура рынка, то есть оценщик выясняет, сколько стоил подобный объект оценки на рынке в прошлом.

  • По состоянию на дату оценки определяется состояние объекта оценки.


Однако реализация второго аспекта невозможна при оспаривании кадастровой стоимости. Если оценщик будет определять рыночную стоимость участка в том его состоянии, в котором участок был на 1 января 2019 года, то он вынужден будет определить стоимость участка площадью 100 га.


В результате возникает парадоксальная ситуации, при которой, оценивая рыночную стоимость по состоянию на 1 января 2019 года, оценщик должен исходить из текущего состояния участка в 2021 году, а не того, которое было в прошлом. А вот рыночную конъюнктуру (цены сделок, предложений, стоимость замещения и т.д.) определять на прошлую дату – 1 января 2019 года. То есть он определяет рыночную стоимость объекта как он есть сейчас, как будто этот объект был выставлен на продажу в прошлом. Происходит расщепление правового значения даты оценки рыночной стоимости.


Указанное противоречие можно оправдать только принципом равенства налогообложения, для повышения гарантий которого и потребовалось сохранить неизменной дату определения кадастровой стоимости даже в случае изменения характеристик объекта недвижимости. В результате кадастровая стоимость всех объектов определяется по состоянию на одну дату.


В то же время сложно не заметить, что подобная забота о равенстве налогоплательщиков при принятии 269-ФЗ вступает в противоречие с концепцией ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке, которая была введена этим же законом, и которая допускает приведение кадастровой стоимости в соответствие с рыночной, определенной на текущую дату.

Commentaires


Пост: Blog2_Post

Поиск по тегам:

bottom of page