Акционерное общество «Москабельмет» обратилось в суд за оспариванием кадастровой стоимости земельного участка. По результатам экспертизы судом установлена рыночная стоимость участка в размере 206 млн рублей.
В апелляционной жалобе административный ответчик (ДГИ Москвы), среди прочего, указал на то, что эксперт при применении доходного подхода был обязан учесть сведения о ставках арендной платы по тем договорам, которые фактически заключены Обществом.
Однако Первый апелляционный суд общей юрисдикции с этим доводом не согласился, отметив, что
«методология расчета стоимости в рамках доходного подхода предполагает расчет дохода, который будет приносить объект оценки при наиболее эффективном его использовании, исходя из дохода, приносимого аналогичными объектами на рынке, в указанной ситуации сведения о фактическом использовании объекта оценки, которое может не быть наиболее экономически выгодным, необходимости проведения анализа договоров аренды значения для определения рыночной стоимости объекта оценки не имеют».
Согласно п. 20 ФСО №7 рыночная стоимость, определяемая для целей внесения в кадастр (далее – налогооблагаемая рыночная стоимость) рассчитывается исходя из «вида фактического использования объекта недвижимости», а не наиболее эффективного использования (далее - НЭИ). Классически эта норма объясняется тем, что бремя налогов не должно выступать санкцией за выбор неэффективного вида использования объекта недвижимости. Если при расчете налогооблагаемой рыночной стоимости во внимание принималось бы НЭИ, то размер налогов в соотношении с доходностью объекта недвижимости для неэффективных собственников был бы выше, чем для эффективных. Тем самым неэффективные собственники стимулировались бы к тому, чтобы изменить вид использования объекта или передать объект другому лицу, которое сможет использовать его эффективно. Сейчас мы оставляем за скобкой вопрос о том, насколько правилен такой подход, и могут ли цели социальной защиты в должной степени его оправдать. Важно лишь то, что именно такой подход лежит в основании п. 20 ФСО №7.
Следует ли тогда прийти к выводу, что апелляционный суд ошибся, и эксперт все же обязан учесть те фактически действующие арендные ставки, которые вытекают из заключенных договоров аренды? Ведь именно они отражают фактическую доходность объекта недвижимость и фактическую способность налогоплательщику к уплате налога (п. 1 ст. 3 НК РФ).
Нет, поскольку в этом случае налогоплательщики получают возможность произвольно манипулировать величиной налоговой базы за счет заключения договоров аренды по заниженным арендным ставкам, что недопустимо. Следует разделять две категории:
- Вид использования объекта недвижимости – по общему правилу, при определении рыночной стоимости в качестве него учитывается НЭИ, а при определении налогооблагаемой рыночной стоимости – фактический вид использования.
- Способ реализации этого вида использования – то есть то, насколько эффективно реализуется выбранный вид использования, какую доходность объекта он обеспечивает. В этой части при определении налогооблагаемой рыночной стоимости во внимание должно приниматься не то, насколько эффективно конкретный собственник сумел реализовать выбранный вид использования, а то, какую доходность обеспечивает наиболее эффективный рыночный способ реализации соответствующего вида использования. Поэтому во внимание следует принимать среднерыночные показатели доходности аналогичных объектов, а не доходность конкретного объекта.
Таким образом, при определении налогооблагаемой рыночной стоимости следует исходить из наиболее эффективного рыночного способа реализации фактического вида использования недвижимости.
В заключение заметим, что поскольку в комментируемом деле довод о необходимости учета фактических ставок аренды был выдвинут ДГИ Москвы, то можно предположить, что эти ставки были выше среднерыночных, и потом их учет привел бы к повышению значения рыночной стоимости. Не следует ли в таком случае сказать, что наиболее эффективным способом реализации выбранного вида использования следует считать не среднерыночный, а фактический, поскольку последний обеспечивает большую доходность объекта по сравнению с тем уровнем, который имеет место в среднем на рынке?
Нет, подход, опирающийся на игнорирование фактического способа реализации выбранного вида использования, одинаково работает в обе стороны. С одной стороны, он переносит на самого налогоплательщика риски заключения невыгодных сделок с объектом недвижимости, поскольку неразумность налогоплательщика – это не причина для снижения налогов. С другой, он оставляет за самим налогоплательщиком те выгоды, которые он получит в результате сдачи в аренду своего объекта за цену выше рыночной, поскольку обложение налогом этих «сверхрыночных» доходов – задача не имущественных налогов, а транзакционных (налог на прибыль, НДС, НДФЛ).