Кадастровая стоимость здания была утверждена в размере 141 млн рублей и начала применяться с 1 января 2022 года. После этого по заявлению правообладателя была устранена кадастровая ошибка в ЕГРН – материал стен здания изменен с «железобетонные» на «металлические». Сведения об изменениях в ЕГРН поступили в бюджетное учреждение, которое пересмотрело кадастровую стоимость в порядке, предусмотренном ст. 16 Закона о кадастровой оценке, установив её в размере 87 млн рублей.
С учетом положений ст. 18 Закона о кадастровой оценке новое значение кадастровой стоимости начало действовать лишь с момента исправления в ЕГРН кадастровой ошибки – с 19 мая 2022 года. Правообладатель был заинтересован в том, чтобы новое значение применялось ретроспективно с 1 января 2022 года, поэтому он подал в бюджетное учреждение заявление об исправлении ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости. Бюджетное учреждение отказало в исправлении ошибки, его решение было обжаловано в суд.
Суды первой и апелляционной инстанции отказали в удовлетворении иска. При этом они основывались на том, что бюджетное учреждение не допустило каких-либо нарушений при расчете кадастровой стоимости здания в размере 141 млн рублей, поскольку обоснованно полагалось на данные ЕГРН.
Однако с таким подходом не согласился Третий кассационный суд, признавший, что
«кадастровые ошибки, повлиявшие на размер кадастровой стоимости, а также технические ошибки, повлекшие неправильное внесение сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, следует расценивать как недостоверные сведения об объекте недвижимости», которые дают основания к исправлению кадастровой стоимости в соответствии с п. 2 ч. 13 ст. 21 Закона о кадастровой оценке[1].
Данное дело является примером проблемы исправления «безвиновных» ошибок бюджетных учреждений – тех случаев, когда учреждение с учетом ограничений методов массовой оценки обоснованно полагается на те или иные сведения об объекте недвижимости, однако в итоге эти сведения оказываются недостоверными:
- Когда выяснилось, что кадастровая стоимость объекта оспаривалась в прошлом, и потому в новом туре должна была определяться путем индексации рыночной стоимости – «Нарушение принципа единства методологии в результате игнорирования ГБУ сведений об объекте».
- Когда объект, находящийся в бизнес-центре, и оцененный учреждением в качестве офиса, фактически оказался помещением под парковку – «ГБУ вправе использовать недостоверные сведения об объекте (ошибка 3-его АСОЮ)».
- Когда здание, включенное в перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, в качестве бизнес-центра, фактически оказалось объектом связи – «Суд обязан проверить вид использования, даже если включение в региональный перечень не оспорено».
В данном деле суд занял обоснованную позицию, согласно которой о недостоверности кадастровой стоимости, требующей исправления по ст. 21 Закона о кадастровой оценке, следует говорить во всех случаях, когда учреждение использовало недостоверные сведения об объекте, независимо от того, имело ли учреждение возможность понять, что оно использует недостоверные сведения. Ограничения методов массовой оценки допускают игнорирование отдельных характеристик объектов оценки. Но если та или иная характеристика объекта используется учреждением в качестве ценообразующего фактора, в том числе путем допущения о содержании этой характеристики, то ограничения массовой оценки не могут оправдать её недостоверность.
В связи с этим кассационный суд справедливо замечает, что при решении вопроса о наличии ошибки недостаточно выяснить, были ли в действиях ГБУ нарушения, необходимо проверить, была ли кадастровая стоимость определена на основании достоверных сведений об объекте:
«Для оценки законности решения Учреждения в части отказа в пересчете кадастровой стоимости объекта недвижимости, не ограничиваясь формальной констатацией выполнения Учреждением требований Методических указаний о государственной кадастровой оценке применительно к имевшимся на тот момент в ЕГРН сведениям об объекте недвижимости, суды должны исследовать и оценить фактические обстоятельства дела, установив, имела ли место реестровая ошибка, повлекшая неправильное внесение сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости».
С учетом всего сказанного процедура исправления ошибок, предусмотренная ст. 21 Закона о кадастровой оценке, представляет собой не процедуру исправления упущений ГБУ, а процедуру исправления недостоверных значений кадастровой стоимости, которые могут иметь место и там, где бюджетное учреждение действовало с соблюдением всех установленных требований.
Необходимо признать, что при таком подходе возникает проблема пересечения предметных областей процедур, предусмотренных статьями 16 и 21 Закона о кадастровой оценке. В деле, рассмотренном Третьим кассационным судом, это пересечение не приводило к серьезным практическим затруднениям, поскольку в результате исправления ошибки кадастровая стоимость здания снизилась. Однако если представить, что исправление кадастровой ошибки привело бы к повышению кадастровой стоимости, то встает в полный рост проблема пересечения областей применения статей 16 и 21 Закона о кадастровой оценке. Об этой проблеме мы поговорим в следующих публикациях.
Примечания
[1] Статья 21. Рассмотрение заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости
13. При рассмотрении заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, учитывается, что ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе:
- использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости.