Оспаривание кадастровой стоимости имеет ретроспективный эффект и влечет необходимость возврата излишне уплаченных налогов и арендной платы. Лица, защищающие только публичные интересы, называют такие возвраты «убытками» бюджета, подсознательно закладывая в этот термин представления о том, что действия правообладателей по оспариванию, приведшие к «убыткам» бюджета, являются неправомерными или, как минимум, недобросовестными.
Поэтому «убытки» бюджета стремятся всяческим образом предотвратить. Администрация г. Твери разработала ноу-хау и включила в заключаемые ею договоры аренды земельных участков условие о том, что
«применение рыночной стоимости равной кадастровой для определения размера ежегодной арендной платы за земельный участок не допускается».
Поэтому, когда Общество оспорило кадастровую стоимость, уточнив её со 148 млн рублей до 90 млн рублей, Администрация отказала в пересчете арендной платы, сославшись на соответствующее условие договора. Общество обратилось в суд с требованием о признании недействительным данного условия договора и обязании произвести перерасчет арендной платы.
Арбитражный суд Северо-Западного округа подтвердил законность требований Общества. Арендная плата за использование публичных земельных участков относится к категории регулируемых цен (ст. 39.7 Земельного кодекса РФ) и зависит от размера кадастровой стоимости. Одновременно с этим порядок пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, равно как и право заинтересованных лиц оспаривать результаты определения кадастровой стоимости, предусмотрены законом и не могут быть ограничены соглашением сторон. Поэтому соответствующее условие договора аренды, по существу, запрещающее пересчет арендной платы в случае приведения кадастровой стоимости в соответствие с рыночной (при этом как за прошлые периоды, так и на будущее время), является незаконным.
С указанной позицией арбитражных судов следует полностью согласиться. Земельный налог и арендная плата являются формами реализации принципа платности землепользования (п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ). Арендная плата, как и земельный налог не может иметь произвольный характер, но должна определяться с учетом принципа экономической обоснованности (Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582). Поэтому приведение кадастровой стоимости в соответствие с рыночной, обеспечивающее большую степень экономической обоснованности, не может игнорироваться при расчете арендной платы за использование публичных земельных участков.
В заключение напомним, что даже в законодательстве о кадастровой оценке встречаются нормы, нацеленные на ограничение права арендатора на пересчет арендной платы после приведения кадастровой стоимости в соответствие с рыночной - см. Q&A: Арендатор устанавливает рыночную стоимость (ст.22.1). За какой период изменится арендная плата?