Кадастровая стоимость здания была утверждена в размере 127 млн рублей. Общество обратилось в суд за оспариванием кадастровой стоимости. По итогам судебного разбирательства рыночная стоимость установлена судом в размере 85 млн рублей, то есть кадастровая стоимость снизилась на 33%. Общество обратилось в суд за возмещением судебных расходов, связанных с оплатой госпошлины, досудебного отчета и судебной экспертизы.
Московский городской суд в удовлетворении заявления отказал, подчеркнув, что расхождение кадастровой стоимости составляет менее 50% и потому укладывается в приемлемый диапазон отклонений. Однако с ним не согласились суды апелляционной и кассационной инстанции.
2-ой кассационный суд общей юрисдикции (КСОЮ) сослался на абз. 2 п. 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее также Порядок) (утв. Приказ Минэкономразвития России от 04.05.2012 N 263), которым предусмотрено что в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на 30%, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, если только заявителем не представлено положительное заключение СРО на отчет об оценке.
Поэтому, как отметил суд кассационной инстанции: «диапазон расхождения… составил 1,4 раза,то есть 33%, что, учитывая вышеприведенные положения законодательства, не укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений». В этой связи заявление о возмещении судебных расходов было удовлетворено.
Судебная практика, ранее исходившая из того, что 50% порог отличия – это, по сути, единственный критерий существенности отличия кадастровой стоимости от рыночной, постепенно начинает меняться. Определение 2-го КСОЮ – лишь один из примеров намечающегося сдвига.
Следует поддержать проявленную судом смелость в отходе от жесткого 50% критерия. Диапазон отклонений определяется тем коридором значений кадастровой стоимости объекта, которые могут быть получены разными кадастровыми оценщиками с соблюдением установленных требований. Поэтому ширина этого диапазона, безусловно, будет отличаться в зависимости от вида объекта недвижимости, от региона и пр.. Чем больше у кадастровых оценщиков рыночной информации об объектах, тем уже это диапазон, и наоборот.
50% критерий был достойным ориентиром на первом этапе применения Постановления КС РФ от 11.07.2017 N 20-П, указавшего на существенность отличия кадастровой стоимости от рыночной как основу для возмещения расходов. Тогда основная проблема состояла в полной неопределенности вопроса о том, какое отклонение существенно, а какое нет. Общий 50% критерий успешно решил эту проблему. Но теперь, когда прошло уже почти 4 года с момента принятия постановления, можно идти дальше и проводить уже тонкую настройку установления существенности для отдельных видов объектов недвижимости, сохраняя 50% критерий в качестве общего правила.
В то же время никак нельзя согласиться с тем обоснованием, которое предложено 2-ым КСОЮ в рассматриваемом деле.
Во-первых, абз. 2 п.20 Порядка признан Верховным Судом РФ недействующим в связи с внесением изменений в законодательство.
Во-вторых, 30% критерий, заложенный в абз. 2 п. 20 Порядка преподнесен 2-ым КСОЮ так, будто он может служить общим ориентиром установления существенности для всех категорий объектов недвижимости. Возможно, когда-нибудь мы придем и к этому, но на текущем этапе, когда только идет накопление рыночной информации бюджетными учреждениями, а Росреестр РФ до сих пор не предоставляет учреждениям сведения о ценах сделок из ЕГРН, нет оснований считать диапазон отклонения кадастровой стоимости равным 30% во всех случаях.
Таким образом, невозможно поддержать обоснование подхода, предложенное 2-ым КСОЮ, но вектор этого подхода следует признать совершенно правильным. «Опыт, сын ошибок трудных», поэтому только через подобные смелые акты судов мы сможем прийти к нюансированному решению вопроса о существенности отклонения для целей оспаривания кадастровой стоимости.