Какие оценочные экспертизы попадают под монополию государства при оспаривании кадастровой стоимости?
Распоряжением Правительства РФ от 16.11.2021 № 3214-р (далее – Распоряжение 3214-р) утвержден перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями. В частности, в данный перечень попали следующие:
«Судебные экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости
Судебная строительно-техническая экспертиза
Судебная землеустроительная экспертиза».
В ходе оспаривания кадастровой стоимости в порядке ст. 22 или ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке судами назначаются экспертизы, включающие второй или оба указанных ниже вопроса:
Соответствует ли досудебный отчет об оценке установленным требованиям законодательства об оценочной деятельности?
Если не соответствует, то какова величина рыночной стоимости объекта недвижимости?
Таким образом, эксперту необходимо проверить, правильно ли рассчитана рыночная стоимость объекта недвижимости, и(или) если неправильно – рассчитать её самостоятельно.
Возникает вопрос - относится ли подобная экспертиза к видам судебных экспертиз, перечисленных в Распоряжении 3214-р? Входит ли определение стоимости недвижимости в задачи строительно-технической и землеустроительной экспертизы?
Пояснительная записка к проекту Распоряжения 3214-р[1], а также ответы на предложения, поступившие в рамках общественного обсуждения проекта Распоряжения 3214-р[2], не оставляют сомнений в том, что по мысли разработчиков данного акта экспертиза, назначаемая судом при оспаривании кадастровой стоимости, относится к экспертизам, которые могут быть проведены только в государственных судебно-экспертных учреждениях.
Однако итоговый текст нормативного правового акта, который и будет применяться судами, далеко не всегда отражает замысел разработчиков. Поэтому разберемся с поставленными вопросами, исходя из итогового содержания Распоряжения 3214-р.
1. Приказ Минюста РФ № 237
В Федеральном законе от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» отсутствует классификация видов судебных экспертиз по их предметной области. Подобную классификацию можно найти в Приказе Минюста России от 27.12.2012 N 237 (далее также Приказ № 237), в соответствии с которым, в частности, выделяются такие виды экспертиз как:
Строительно-техническая экспертиза - исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их стоимости.
Землеустроительная экспертиза - исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности.
Таким образом, в соответствии с данным приказом строительно-техническая экспертиза включает в себя такое исследование строительных объектов, которое осуществляется с целью определения их стоимости.
В то же время описание землеустроительной экспертизы, приведенное в приказе №237, не включает указания на то, что исследование может проводиться в целях определения стоимости. При этом следует подчеркнуть, что в прочих случаях потенциальный стоимостной аспект прямо подчеркивается: в отношении автотехнической, строительно-технической, товароведческой и экологической экспертиз. Поэтому системное толкование приказа № 237 подталкивает к выводу о том, что землеустроительная экспертиза не может проводиться в целях определения стоимости.
Однако наиболее важно то, что Закон о государственной судебно-экспертной деятельности не наделяет Минюст РФ полномочиями по определению видов судебных экспертиз. Приказ № 237 принят «в целях обеспечения единого научно-методического подхода к производству судебных экспертиз в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Минюста России, а также повышения оперативности реагирования на потребности современного судопроизводства в использовании специальных знаний». Таким образом, по своей предметной области Приказ № 237 регулирует проведение экспертиз только в судебно-экспертных учреждениях Минюста РФ: региональных центрах судебной экспертизы, судебно-экспертных лабораториях и Российском федеральном центре судебной экспертизы. Однако есть и другие государственные судебно-экспертные учреждения, которые могут предусматривать иную классификацию экспертиз.
Например, Приказом МВД России от 29.06.2005 N 511 установлен перечень видов экспертиз, проводимых в экспертно-криминалистических подразделениях органов внутренних дел, в соответствии с которым предмет строительно-технической экспертизы определяется как «исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними» и не включают в себя стоимостной аспект.
В соответствии с информацией с сайта ГБУ «Московский исследовательский центр» определение стоимости земельного участка входит в задачи строительно-технической, а не землеустроительной экспертизы[3].
Таким образом, законодательство не позволяет сделать однозначного вывода о предмете строительно-технической и землеустроительной экспертиз и наличии в них стоимостного аспекта. Подходы, принятые в рамках конкретных государственных судебно-экспертных учреждений, по-разному определяют предмет этих экспертиз. Как правило, в государственных судебно-экспертных учреждениях оценочные экспертизы не выделяются в качестве самостоятельного вида экспертиз.
2. Судебная практика
Выявленная неопределенность законодательства по вопросу соотношения строительно-технической, землеустроительной и стоимостной экспертиз находит свое отражение и в противоречивой практике судов.
В одних случаях суды прямо признают, что землеустроительная и строительно-техническая экспертизы могут проводиться в целях установления рыночной стоимости[4].
В других обособляют землеустроительную и строительно-техническую экспертизу, с одной стороны, от оценочной экспертизы - с другой, подчеркивая комплексный характер судебной экспертизы, включающей оба вида исследования[5]. Напомним, что в соответствии со ст. 23 Закона о государственной судебно-экспертной деятельности под комплексной экспертизой понимается комиссионная экспертиза, проводимая экспертами разных специальностей.
В третьих суды подчеркивают различие между оценочной экспертизой и строительно-технической с землеустроительной, отмечая, что «судебная оценочная экспертиза - это особый вид экспертной деятельности, целью которого является определение стоимости различных объектов в денежном выражении»[6].
Таким образом и судебная практика по-разному решает вопрос о соотношении оценочной экспертизы со строительно-технической и землеустроительной.
3. Вид экспертизы – это отражение специальности
В силу ст. 8 Закона о государственной судебно-экспертной деятельности эксперт может провести исследование только в пределах своей специальности. Разделение экспертиз на виды является отражением различных специальностей, которыми должен обладать эксперт для проведения экспертизы соответствующего вида, что находит свое выражение и в Приказе № 237, которым утвержден не только перечень видов экспертиз, но и соответствующий ему перечень экспертных специальностей. Виды экспертиз определяют границы тех экспертных исследований, которые может осуществлять эксперт, обладая соответствующей специальностью. В этой связи определение вида экспертизы является важной задачей для суда, поскольку от её решения зависит специальность эксперта, которой он должен обладать для проведения экспертизы.
Зададимся вопросом: возможно ли проведение судебных оценочных экспертиз лицами, которые не обладают специальными познаниями в сфере исследования строительных объектов и землеустройства? Безусловно. Законодательство об оценочной деятельности не предъявляет требование о наличии подобных знаний к субъектам оценочной деятельности. И суды при назначении экспертиз в целях определения рыночной стоимости объектов недвижимости не указывают на необходимость обладания экспертами подобными познаниями.
Однако нельзя признать землеустроительной или строительно-технической ту экспертизу, для проведения которой не требуется обладать специальными познаниями в сфере землеустройства и исследования строительных объектов соответственно. Исходя из этого можно выдвинуть предположение, что оценочные экспертизы являются самостоятельным видом экспертных исследований.
Само объединение оценочной экспертизы со строительно-технической в приказе № 237 не исключает самостоятельного характера первой и может быть обусловлено целями организации внутренней работы судебно-экспертных учреждений при Минюсте РФ[7].
4. Значение формулировки «экспертизы по определению рыночной стоимости объектов»
Подчеркнем, что в Распоряжении 3214-р указание конкретных видов экспертиз предваряется их общим описанием: «Судебные экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости».
С одной стороны, это положение может быть истолковано как прямо указывающее на то, что строительно-техническая и землеустроительная экспертизы могут иметь своим предметом определение рыночной стоимости. С другой, Распоряжение 3214-р по своему значению лишь перечисляет виды экспертиз, подведомственные государственным учреждениям, но не определяет предмет этих экспертиз. Поэтому, если землеустроительная экспертиза не охватывает собой определение стоимости земельного участка, то её отнесение к числу «экспертиз по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества» может свидетельствовать о неточности Распоряжения 3214-р, но не об изменении предмета землеустроительной экспертизы данным актом.
При этом нельзя исключать и того, что в конкретном деле определение рыночной стоимости потребует наличия у эксперта познаний не только в области оценки, но и, например, в сфере землеустройства или исследования строительных объектов, что потребует назначения комплексной экспертизы. Примером может служить задача определения рыночной стоимости земельного участка, границы которого не установлены в ЕГРН. С учетом Распоряжения 3214-р такая экспертиза может быть проведена только в государственном учреждении. Однако в иных случаях, когда определение рыночной стоимости не требует специальных познаний в исследовании строительных объектов и объектов землеустройства, проведение оценочной экспертизы может быть поручено частному эксперту-оценщику, поскольку такая экспертиза не может квалифицироваться в качестве строительно-технической или землеустроительной.
Также заметим, что формулировка «экспертизы по определению рыночной стоимости», закрепленная в Распоряжении 3214-р, свидетельствует о том, что данный акт не распространяется на экспертизы, предметом которых выступает проверка отчета об оценке на предмет соблюдения установленных требований.
Заключение
С учетом изложенного совершенно очевидно, что намерения разработчиков проекта Распоряжения 3214-р состояли в том, чтобы оценочная экспертиза по делам об оспаривании кадастровой стоимости была подведомственна исключительно государственным учреждениям. В то же время итоговое содержание Распоряжения 3214-р оставляет для судов открытой возможность истолкования данного акта, как касающегося лишь частных случаев, когда определение рыночной стоимости по тем или иным причинам сопряжено с необходимостью проведения строительно-технического или землеустроительного исследования.
Центр развития кадастровой стоимости оказывает специализированные юридические услуги по подготовке правовых заключений, связанных с проблемами кадастровой оценки. По вопросам сотрудничества напишите на электронную почту info@crkads.ru или позвоните по телефону 8 (812) 629-11-23. |
[1] «Обеспечение производства указанных судебных экспертиз исключительно государственными судебно-экспертными организациями позволит решить проблему, связанную с недобросовестностью негосударственных судебных экспертов при производстве судебных экспертиз по делам, связанным с установлением кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и земельных участков».
[2] https://regulation.gov.ru/projects#npa=121310
[3] https://mic.mos.ru/expert-management/construction-and-technical-expertise-and-or-research/
[4] Определение Верховного Суда РФ от 13.07.2020 N 310-ЭС20-10036 по делу N А83-17413/2018 – «…с учетом заключения судебной строительно-технической экспертизы, проведенной в рамках уголовного дела, об установлении рыночной стоимости права пользования (аренды) нежилого помещения».
Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 18.12.2020 N 88-26719/2020 – «…на разрешение экспертов по производству строительно-технической и землеустроительной экспертизы поставлены следующие вопросы: Какова рыночная стоимость квартиры расположенной по адресу: <адрес> и земельного участка расположенного по адресу: <адрес>?».
Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 20.07.2021 N 77-2466/2021 – «…показания указанных лиц согласуются между собой и объективно подтверждаются письменными доказательствами: протоколами осмотра документов, обыска; заключениями землеустроительных экспертиз NN о рыночной стоимости земельных участков».
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.06.2015 N Ф05-7109/2015 по делу N А41-21940/14 – «…определением Арбитражного суда Московской области от 25 сентября 2014 года по настоящему делу назначена землеустроительная экспертиза, производство которой поручено ООО "Экспертно-Юридический центр "Фемида", согласно заключению которого рыночная стоимость данных земельных участков значительно ниже кадастровой стоимости».
[5] Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 30.06.2020 N Ф09-1066/20 по делу N А50-22082/2018 – «…по ходатайству истца назначена комплексная (землеустроительная и оценочная) судебная экспертиза».
Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 31.01.2019 N Ф06-21471/2013 по делу N А72-1828/2013 – «…по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза и судебная экспертиза по установлению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества».
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.01.2020 N Ф05-23791/2019 по делу N А40-68944/2018 – «…расчета рыночной стоимости аренды земельного участка, установленного комплексной судебной землеустроительной и оценочной экспертизой».
Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 22.09.2020 по делу N 88-17939/2020 – «согласно заключению комплексной оценочной и землеустроительной судебной экспертизы от 23.11.2016, проведенной в рамках уголовного дела N, установлена рыночная стоимость земельного участка…».
[6] Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.12.2017 N Ф05-18698/2017 по делу N А41-68467/2015
[7] Более того, подобное объединение принципиально не снимает с государственных экспертов необходимости обладания специальными познания в области оценки стоимости.