Какие оценочные экспертизы попадают под монополию государства при оспаривании кадастровой стоимости?
Распоряжением Правительства РФ от 16.11.2021 № 3214-р (далее – Распоряжение 3214-р) утвержден перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями. В частности, в данный перечень попали следующие:
«Судебные экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости
Судебная строительно-техническая экспертиза
Судебная землеустроительная экспертиза».
В ходе оспаривания кадастровой стоимости в порядке ст. 22 или ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке судами назначаются экспертизы, включающие второй или оба указанных ниже вопроса:
Соответствует ли досудебный отчет об оценке установленным требованиям законодательства об оценочной деятельности?
Если не соответствует, то какова величина рыночной стоимости объекта недвижимости?
Таким образом, эксперту необходимо проверить, правильно ли рассчитана рыночная стоимость объекта недвижимости, и(или) если неправильно – рассчитать её самостоятельно.
Возникает вопрос - относится ли подобная экспертиза к видам судебных экспертиз, перечисленных в Распоряжении 3214-р? Входит ли определение стоимости недвижимости в задачи строительно-технической и землеустроительной экспертизы?
Пояснительная записка к проекту Распоряжения 3214-р[1], а также ответы на предложения, поступившие в рамках общественного обсуждения проекта Распоряжения 3214-р[2], не оставляют сомнений в том, что по мысли разработчиков данного акта экспертиза, назначаемая судом при оспаривании кадастровой стоимости, относится к экспертизам, которые могут быть проведены только в государственных судебно-экспертных учреждениях.
Однако итоговый текст нормативного правового акта, который и будет применяться судами, далеко не всегда отражает замысел разработчиков. Поэтому разберемся с поставленными вопросами, исходя из итогового содержания Распоряжения 3214-р.
1. Приказ Минюста РФ № 237
В Федеральном законе от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» отсутствует классификация видов судебных экспертиз по их предметной области. Подобную классификацию можно найти в Приказе Минюста России от 27.12.2012 N 237 (далее также Приказ № 237), в соответствии с которым, в частности, выделяются такие виды экспертиз как:
Строительно-техническая экспертиза - исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их стоимости.
Землеустроительная экспертиза - исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности.
Таким образом, в соответствии с данным приказом строительно-техническая экспертиза включает в себя такое исследование строительных объектов, которое осуществляется с целью определения их стоимости.
В то же время описание землеустроительной экспертизы, приведенное в приказе №237, не включает указания на то, что исследование может проводиться в целях определения стоимости. При этом следует подчеркнуть, что в прочих случаях потенциальный стоимостной аспект прямо подчеркивается: в отношении автотехнической, строительно-технической, товароведческой и экологической экспертиз. Поэтому системное толкование приказа № 237 подталкивает к выводу о том, что землеустроит