Бразилия изменила порядок определения стоимости недвижимости для муниципального налога, который платят при ее продаже и уступке прав на нее (ITBI) (Дополняющий закон № 227 от 13 января 2026 г., Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026).
До внесения изменений налоговая база в кодексе была определена как «налоговая стоимость (valor venal) переданного имущества или прав» (ст. 38 Национального налогового кодекса Бразилии, CTN). Исчисление базы регулировалось общими нормами кодекса об установлении налога, в соответствии с которыми она исчислялась на основе сведений, которые предоставлял сам плательщик (ст. 147 CTN). Для ITBI это означало, что отправной точкой служит цена сделки, заявленная сторонами. Только в случае, если налоговый орган (муниципальная налоговая администрация) полагал, что заявленные сведения не полны или не заслуживают доверия, он был вправе установить налоговую базу на основе собственного расчета в административном порядке (ст. 148 CTN).
Следовательно, при прежнем регулировании налоговая стоимость определялась на основе сведений от налогоплательщика и только в случае выявления в них пороков орган был вправе установить иную стоимость в рамках индивидуальной процедуры, которая предполагает то, что все доводы налогового органа должны быть обоснованы, а налогоплательщик вправе предоставить доказательства рыночного характера стоимости и встречную оценку (функциональный аналог отчета об оценке рыночной стоимости).
После вступления в силу изменений законодательства налоговая база определяется налоговым органом не на основе цены договора, а исходя из рыночного уровня цен, по которым имущество или право были бы проданы за наличный расчет в обычных рыночных условиях.
В соответствии с новой редакцией ст. 38 CTN, расчет налоговой базы осуществляется на основе как минимум одного из следующих факторов: анализ цен на рынке недвижимости; сведения нотариальных и регистрационных служб и финансовых агентов; характеристики объекта – местоположение, тип, назначение, класс, площадь земли и построек; иные технические параметры, обычные при оценке недвижимости. Налоговый орган должен раскрывать информацию о применяемых критериях.
Причем сведения о сделках для второго критерия нотариально-регистрационные конторы обязаны передавать в обязательном порядке под угрозой штрафа.
До реформы Высший суд справедливости (Superior Tribunal de Justiça, STJ) в решении от 24 февраля 2022 года по делу-образцу (REsp 1.937.821-SP, Tema 1113) закрепил, что заявленная сторонами цена предполагается рыночной, а налоговый орган не вправе заранее устанавливать базу на основе собственной справочной стоимости. Реформа 2026 года, по существу, переворачивает эту конструкцию: она устанавливает право первичной оценки по техническим критериям за налоговым органом, то есть закрепляет на уровне кодекса ровно то предварительное определение базы, которое суд ранее признал недопустимым.
Бремя опровержения оценки лежит на налогоплательщике: он вправе спорить с предоставленным налоговым органом расчетом, представив встречную оценку (§ 3 ст. 38 CTN). Инструмент не новый, однако теперь он является не способом реагирования налогоплательщика в случае, если налоговый орган не принял предоставленную им оценку, а единственным механизмом предоставления собственного расчета. Саму процедуру, включая сроки и форму подачи, вводит муниципальный закон: единого порядка на всю страну кодекс не устанавливает.
Заметим, что спор об определении стоимости находится внутри налоговой процедуры: встречная оценка подается в тот же орган, который исчисляет налог. Это объясняется, в том числе, тем, что база ITBI является рыночной стоимостью объекта и не привязана к базе ежегодного налога на недвижимость (IPTU).
Российская модель устроена иначе – спор о размере налоговой базы вынесен за пределы налогового правоотношения. Если цена договора оказалась ниже кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, доход от продажи недвижимости для целей НДФЛ принимается равным этому произведению (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Возможность предоставить альтернативный расчет (встречную оценку) в таких случаях статья не предусматривает: налогоплательщик вправе повлиять на размер НДФЛ только через изменение самой кадастровой стоимости по правилам Закона о кадастровой оценке, а не налогового спора. Как это проявляется в российской практике – см. Кадастровая стоимость как мера экономической ценности объекта: Постановление КС РФ от 15.01.2026 N 1-П.