С 1 января 2025 г. в Германии вступила в силу реформа налога на недвижимость (Grundsteuer), подготовка которой заняла более шести лет. Поводом для реформы выступило то, что 10 апреля 2018 года Федеральный конституционный суд признал систему расчета размера налогообложения неконституционной в связи с тем, что оценка объектов недвижимости была основана на устаревших данных. Реформа потребовала массовой переоценки всех объектов недвижимости в стране по новой методологии: например, параграф 247 Закона об оценке (Bewertungsgesetz, BewG) устанавливает, что оценка стоимости незастроенных земельных участков осуществляется посредством умножения площади на стандартную стоимость земли, а параграф 250 – что оценка стоимости застроенных земельных участков осуществляется по доходному или затратному методу.
Вместе с переоценкой объектов недвижимости законодатель предусмотрел механизм защиты налогоплательщиков. Ежегодным налоговым законом 2024 г. (Jahressteuergesetz 2024 от 2 декабря 2024 г.) в Закон об оценке введен новый абзац 2 параграфа 220, в соответствии с которым налогоплательщик вправе доказать необходимость применения более низкой рыночной стоимости, но только, если налогооблагаемая стоимость превышает рыночную стоимость объекта не менее чем на 40%.
В качестве доказательства допускаются: заключение экспертного комитета по оценке (Gutachterausschuss, параграф 192 Строительного кодекса ФРГ) или сертифицированного оценщика, а также цена сделки с объектом, совершенной в обычном деловом обороте в течение одного года до или после даты оценки.
В российской модели оспаривания кадастровой стоимости порога допустимого отклонения не существует. Налогоплательщик вправе установить кадастровую стоимость в размере рыночной (ст. 22, 22.1 Закона о кадастровой оценке) вне зависимости от того, насколько кадастровая стоимость отличается от рыночной – хоть на 1%, хоть на 90%.
Установленный в ФРГ порог в 40% – частное проявление порога толерантности (Assessment Tolerance Threshold), при котором определенный диапазон расхождения между оценочной и рыночной стоимостью признается приемлемым и не подлежит оспариванию. Сходный подход закреплен в модельном законе СНГ о кадастровой оценке, где порог составляет 10% (п. 3 ч. 10 ст. 15).
Последствием установления порога в ФРГ является то, что значительная часть собственников лишена возможности оспаривания, даже если налогооблагаемая стоимость их объектов существенно (например, на 20-39%) превышает рыночную. Одновременно с этим данное регулирование обеспечивает более высокую степень устойчивости результатов массовой оценки и предсказуемость налоговых поступлений. Данное регулирование представляет собой принципиально отличающийся от российской системы баланс между правом собственника на справедливую и экономически оправданную оценку принадлежащих ему объектов недвижимости и интересом бюджета в стабильности налоговой базы.