Экспертиза отчета о кадастровой оценке как негодный инструмент подтверждения качества

Ранее мы писали о деле, в котором была назначена полноценная экспертиза качества отчета о результатах кадастровой оценке - Судебная экспертиза качества кадастровой оценки стала реальностью

Напомним, что в деле А65-31048/2019 Госкомитет Республики Крым предъявил иск о взыскании убытков в размере 110 млн рублей (стоимость услуг по оценке) с ООО «Оценка и Консалтинг», которая проводила кадастровую оценку земельных участков в Крыму в 2016 году. Поводом к иску стали многочисленные обращения правообладателей, по итогам рассмотрения которых были выявлены значительные отклонения кадастровой стоимости от рыночной. Изначально суды первой и апелляционной инстанции отказали в удовлетворении иска. Однако АС Поволжского округа вернул дело на новое рассмотрение, указав, что необходимо определить, качественно ли была проведена кадастровая оценка Ответчиком.

При новом рассмотрении дела арбитражный суд назначил экспертизу, производство которой поручил экспертам, привлеченным АБУКО. По итогам экспертизы эксперты пришли к выводу, что:

1. Работы по кадастровой оценке соответствуют требованиям закона и госконтракта.
2. Завышение или занижение кадастровой стоимости относительной рыночной, «установленной по результатам выполненных исполнителем работ по государственному контракту» отсутствует. Формулировка вопроса, поставленного судом, и соответственно ответа, предоставленного экспертами, вызывает вопросы. Из текста судебного акта не следует, что Общество наряду с кадастровой оценкой также определяло рыночную стоимость каких-то объектов на основании государственного контракта. Если «установленной по результатам выполненных исполнителем работ по государственному контракту» относится к кадастровой стоимости, то, во-первых, эксперты, очевидно, не могли констатировать отсутствие завышения, не установив рыночную стоимость всех участков, подвергшихся кадастровой оценке, что невозможно. Во-вторых, завышение по сравнению с рыночной уже было констатировано в решениях судов общей юрисдикции об оспаривании кадастровой стоимости.
3. Отнесение земельных участков к оценочным группам проведено верно.

В связи с этим суд снова отказал в иске о взыскании убытков. Дело передано на рассмотрение в апелляционную инстанцию. Проведенная экспертиза порождает множество вопросов. Но мы остановимся на одном – насколько такая экспертиза в принципе пригодна для подтверждения качества кадастровой оценки.

В ходе оспаривания кадастровой стоимости, определенной Обществом, судами были констатированы значительные завышения кадастровой стоимости над рыночной, вплоть до отличия в 15 раз. Такое существенное отличие свидетельствует об ошибке, допущенной при определении кадастровой стоимости. Однако никаких ошибок в отчете о кадастровой оценке эксперты не нашли, и это подтверждено судом.

Означает ли это, что если некий правообладатель обратится в будущем за исправлением ошибки в определении кадастровой стоимости его объекта, то ему откажут на том основании, что достоверность кадастровой стоимости уже была подтверждена экспертизой качества всего отчета о кадастровой оценке? Конечно нет, поскольку заявитель не участвовал в деле, где проверялось качество отчета о кадастровой оценке, и потому не связан теми фактами, которые установлены в этом деле. То есть подтверждение качественности отчета о кадастровой оценке судебной экспертизой не исключает последующего обнаружения ошибок в этом отчете в ходе индивидуальных обращений.

Можно ли предположить, что эксперты вообще в силах проверить достоверность отчета о кадастровой оценке во всей его полноте, то есть подтвердить, что каждое значение рыночной стоимости, указанное в этом отчете, получено с соблюдением установленных требований? Человеку под силу все, особенно если он не один, а в экспертизе по этому делу участвовало 4 эксперта. Однако выдвинем предположение, что полноценная проверка качества отчета о кадастровой оценке потребует материальных и трудовых затрат сопоставимых, а иногда и превышающих те, которые потребовались для подготовки самого отчета о кадастровой оценке.

Таким образом, экспертизы, подобные проведенной по данному делу (стоимость экспертизы составила 900 тыс. рублей, то есть менее 1% от стоимости отчета о кадастровой оценке), способны выявить отдельные недостатки проведенной кадастровой оценки, если они попадутся на глаза экспертам, но они не способны подтвердить качество кадастровой оценки во всей её полноте. Поэтому, например, вполне оправдан отказ законодателя от необходимости получения положительного заключения экспертизы СРО на проект отчета о кадастровой оценке.