Перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости: основания включения по ст. 378.2 НК РФ

Перечень объектов, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, утверждается ежегодно уполномоченным органом субъекта Российской Федерации. Для правообладателя включение объекта в перечень означает смену порядка исчисления налога на имущество организаций: налоговой базой вместо среднегодовой стоимости становится кадастровая. Состав перечня определяет орган субъекта: ни налоговый орган, ни правообладатель на него не влияют. Решение принимается один раз в год, по основаниям, которые проверяются по-разному.

Оснований три, и каждое самостоятельно. Для включения объекта достаточно любого одного из них. Различие между ними не формальное, оно определяет предмет возможного спора.

Первое основание документарное и проверяется по сведениям об участке. Само по себе оно налоговый режим здания, однако, не предрешает. Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 12 ноября 2020 г. N 46-П признал подпункт 1 пункта 4 статьи 378.2 НК РФ не противоречащим Конституции – в том конституционно-правовом смысле, что вида разрешенного использования участка для обложения по кадастровой стоимости недостаточно:

«Признать подпункт 1 пункта 4 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации не противоречащим Конституции Российской Федерации, поскольку по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования данное законоположение не предполагает возможности определения налоговой базы по налогу на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости здания (строения, сооружения) исключительно в связи с тем, что один из видов разрешенного использования арендуемого налогоплательщиком земельного участка, на котором расположено принадлежащее ему недвижимое имущество, предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания, независимо от предназначения и фактического использования здания (строения, сооружения)».

Спор по первому основанию поэтому редко сводится к записи об участке. Проверяется, исследованы ли предназначение и фактическое использование самого здания. Определением от 30 января 2024 г. N 8-О-Р Суд разъяснил, что включение объектов в перечень без учета этих обстоятельств не допускается, но пересмотр обязательств за периоды до вынесения Постановления возможен лишь для тех, кто ранее обращался за судебной защитой.

Второе основание относится к зданию целиком. Не менее 20 процентов его общей площади должно быть предназначено под офисы, торговые объекты, общественное питание или бытовое обслуживание либо фактически использоваться под эти цели.

Третье основание самостоятельно и касается нежилого помещения, которое включается независимо от того, попало ли в перечень здание. Достаточно, чтобы назначение, разрешенное использование или наименование помещения по сведениям реестра предусматривало размещение офисов и подобных объектов, – либо чтобы помещение фактически так использовалось. Порог в 20 процентов здесь применяется к площади самого помещения.

Там, где основанием служит фактическое использование, факт устанавливается обследованием. Акт обследования становится основным доказательством, и именно его достоверность чаще всего оспаривается: составлен ли он с осмотром, отражает ли использование на дату определения перечня, учтены ли помещения вспомогательного назначения.

С 2026 года те же условия распространены на единый недвижимый комплекс: он облагается по кадастровой стоимости целиком, если хотя бы одно входящее в него нежилое здание отвечает любому из перечисленных условий (Федеральный закон от 28 ноября 2025 г. N 425-ФЗ). Одновременно сдвинут срок формирования перечня: не позднее 1 марта текущего налогового периода вместо прежнего 1 января. Подробный разбор – в материале о едином недвижимом комплексе в перечне.

Отсутствие объекта в перечне не всегда означает обложение по среднегодовой стоимости. Федеральная налоговая служба назвала две группы исключений (письмо от 6 апреля 2021 г. N БС-4-21/4581@).

Первая – жилые помещения, жилые строения, многоквартирные дома, наемные дома, садовые дома, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, а также хозяйственные строения и сооружения на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства (подпункт 4 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ в редакции Федерального закона от 31 июля 2023 г. N 389-ФЗ). Такие объекты облагаются по кадастровой стоимости при условии, что субъект Российской Федерации принял соответствующий закон; в перечень они не включаются.

Вторая – объекты, образованные из включенного в перечень, в частности путем раздела, если они сами отвечают критериям статьи 378.2 НК РФ.

Здесь возникает расхождение в разъяснениях. Если здание попало в перечень – облагается ли по кадастровой стоимости каждое помещение в нем, включая те, что критериям сами по себе не отвечают? Министерство финансов Российской Федерации отвечает утвердительно: перечень составлен по зданию, и все помещения следуют его судьбе (письмо от 31 октября 2017 г. N 03-05-05-01/71613). Из разъяснения Федеральной налоговой службы следует иное: помещение, критериям не отвечающее, по кадастровой стоимости не облагается. Разъяснение Министерства финансов при этом не отменено, и налоговые органы придерживаются именно его. Разбор расхождения – в материале об обложении по кадастровой стоимости вне перечня.

За расхождением стоит более общий вопрос о том, в какой мере раздел здания меняет налоговый режим его частей. Если здание не разделено, наличие в нем производственных помещений не мешает признать его торговым центром и обложить всю площадь по кадастровой стоимости. После раздела те же помещения получают самостоятельный правовой режим. На исход это, однако, не влияет: в текущей практике судов и налоговых органов они по-прежнему облагаются по кадастровой стоимости.

Практика по перечисленным ниже вопросам устойчива и последовательна, суды решают их единообразно. Проблема лежит в самом регулировании, и каждая из этих ситуаций способна стать предметом внимания Конституционного Суда Российской Федерации.

Порог в 20 процентов не дифференцирован по размеру объекта. Определением от 11 марта 2021 г. N 373-О Конституционный Суд Российской Федерации отказал в принятии к рассмотрению жалобы на абзац третий подпункта 2 пункта 4 статьи 378.2 НК РФ. Заявитель указывал, что размер его налогового обязательства поставлен в зависимость от того, как другой собственник использует помещение в том же здании. Суд ответил, что возможность принадлежности помещений разным собственникам и использования их с разными целями прямо учтена статьей 378.2, а повышенное обложение опирается на потенциальную доходность недвижимости в местах ее концентрации – в административно-деловых и торговых центрах. Логика концентрации убедительна для крупного торгового центра, но применяется и к зданию из двух помещений, одно из которых занято торговлей. Вопрос о том, обязателен ли эффект концентрации для включения, Суд оставил открытым, отнеся его к законодательной целесообразности. Разбор – здесь.

Региональный порог площади создает обратную проблему. Субъект вправе установить минимальную площадь, ниже которой объект в перечень не включается, и это не противоречит НК РФ; требования налогоплательщиков о включении их объектов в перечень суды последовательно отклоняют. Речь о ситуации, когда объект по площади порога не достигает и потому в перечень не попадает: его владелец платит налог от среднегодовой стоимости, а она способна оказаться выше кадастровой. Тогда собственник небольшого торгового здания может платить больше владельца крупного торгового центра.

Похожую асимметрию Конституционный Суд Российской Федерации разбирал в постановлении от 15 февраля 2019 г. N 10-П по жалобе О.Ф. Низамовой, но применительно к статье 402 НК РФ и налогу на имущество физических лиц: в регионах, не перешедших к кадастровой базе, налог исчислялся от инвентаризационной стоимости и мог кратно превышать налог от кадастровой. Суд признал за налогоплательщиком право требовать расчета от кадастровой стоимости. На налог на имущество организаций эта логика прямо не переносится: обязательного перехода для него закон не устанавливает, и регион вправе сохранять среднегодовую базу без ограничения по времени. Перспектива такого требования обсуждается в материале о критерии минимальной площади.

Производственный объект в перечень включить нельзя. Из этого следует, что собственник производственной недвижимости лишен доступа к режиму, который для собственника коммерческого объекта может оказаться более выгодным. Обложение по кадастровой стоимости по своей природе является общим режимом налогообложения недвижимости, а значит должно быть доступно любому налогоплательщику – аргументация изложена в статье о невозможности включить производственные объекты.

Объекты незавершенного строительства облагаются вне зависимости от использования. Президиум Верховного Суда Российской Федерации в Тематическом обзоре N 4/2026 указал, что такие объекты отвечают понятию имущественного актива: обладают самостоятельной стоимостной оценкой и доступны к возмездному отчуждению. Этого достаточно для возникновения налоговой обязанности, даже если объект не введен в эксплуатацию. Позиция уточняет концепцию потенциальной доходности: доходность объекта не сводится к доходу от его эксплуатации. Разбор – в материале об обложении объектов незавершенного строительства.

Проверка включения объекта в перечень предполагает последовательное сопоставление четырех групп сведений.

Разрешенное использование земельного участка по данным реестра – совпадает ли оно с формулировками статьи 378.2 НК РФ. Назначение и наименование помещений по сведениям реестра и документам технического учета – достигается ли порог в 20 процентов по документам. Акт обследования фактического использования – проводился ли осмотр, на какую дату зафиксировано использование, как посчитана площадь. Наконец, закон субъекта Российской Федерации – установлен ли порог минимальной площади и какие категории объектов облагаются по кадастровой стоимости без включения в перечень.

Отдельно проверяется редакция самого перечня. Он утверждается на конкретный налоговый период, и с 2026 года – не позднее 1 марта. Объект, выявленный в течение года, включается в перечень на очередной налоговый период; ретроспективное включение исключено.