Перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости: основания включения по ст. 378.2 НК РФ

Перечень объектов, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, утверждается ежегодно уполномоченным органом субъекта Российской Федерации. Для правообладателя включение объекта в перечень означает смену порядка исчисления налога на имущество организаций: налоговой базой вместо среднегодовой стоимости становится кадастровая. Состав перечня определяется органом субъекта однократно на предстоящий налоговый период, причем основания, по которым объект туда попадает, проверяются по разным правилам, ни налоговый орган, ни сам правообладатель на это решение не влияют.

Оснований для включения три, и каждое из них самостоятельно: достаточно, чтобы объект отвечал любому одному.

Основание, связанное с видом разрешенного использования участка, проверяется по сведениям реестра и потому выглядит самым простым, однако само по себе налоговый режим здания оно не предрешает. Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 12 ноября 2020 г. N 46-П признал подпункт 1 пункта 4 статьи 378.2 НК РФ не противоречащим Конституции в том конституционно-правовом смысле, что одного лишь вида разрешенного использования участка для обложения по кадастровой стоимости недостаточно:

«Признать подпункт 1 пункта 4 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации не противоречащим Конституции Российской Федерации, поскольку по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования данное законоположение не предполагает возможности определения налоговой базы по налогу на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости здания (строения, сооружения) исключительно в связи с тем, что один из видов разрешенного использования арендуемого налогоплательщиком земельного участка, на котором расположено принадлежащее ему недвижимое имущество, предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания, независимо от предназначения и фактического использования здания (строения, сооружения)».

Спор по этому основанию поэтому редко сводится к содержанию записи об участке: проверке подлежит то, исследованы ли уполномоченным органом предназначение и фактическое использование самого здания. Определением от 30 января 2024 г. N 8-О-Р Суд разъяснил, что включение объектов в перечень без учета этих обстоятельств не допускается, однако пересмотр налоговых обязательств за периоды, предшествующие вынесению Постановления, доступен лишь тем налогоплательщикам, которые ранее обращались за судебной защитой.

Основание, связанное с предназначением или фактическим использованием, относится к зданию целиком и требует, чтобы не менее 20 процентов его общей площади было предназначено под офисы, торговые объекты, общественное питание или бытовое обслуживание либо фактически использовалось под эти цели.

Нежилое помещение попадает в перечень независимо от того, включено ли туда здание: достаточно, чтобы назначение, разрешенное использование или наименование помещения по сведениям реестра предусматривало размещение офисов и подобных объектов, либо чтобы помещение фактически так использовалось, причем порог в 20 процентов применяется здесь к площади самого помещения.

Когда основанием служит фактическое использование, оно устанавливается обследованием, и акт обследования становится основным доказательством по делу, а его достоверность – главным предметом возражений правообладателя: составлялся ли акт с осмотром объекта, на какую дату зафиксировано использование, учтены ли помещения вспомогательного назначения.

Федеральным законом от 28 ноября 2025 г. N 425-ФЗ те же условия с 2026 года распространены на единый недвижимый комплекс, который облагается по кадастровой стоимости целиком, если хотя бы одно входящее в него нежилое здание отвечает любому из перечисленных условий; тем же законом сдвинут и срок формирования перечня – не позднее 1 марта текущего налогового периода вместо прежнего 1 января. Подробный разбор – в материале о едином недвижимом комплексе в перечне.

Отсутствие объекта в перечне не всегда означает обложение по среднегодовой стоимости. Федеральная налоговая служба назвала две группы исключений (письмо от 6 апреля 2021 г. N БС-4-21/4581@).

Первая – жилые помещения, жилые строения, многоквартирные дома, наемные дома, садовые дома, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, а также хозяйственные строения и сооружения на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства (подпункт 4 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ в редакции Федерального закона от 31 июля 2023 г. N 389-ФЗ). Такие объекты облагаются по кадастровой стоимости при условии, что субъект Российской Федерации принял соответствующий закон; в перечень они не включаются.

Вторая – объекты, образованные из включенного в перечень, в частности путем раздела, если они сами отвечают критериям статьи 378.2 НК РФ.

Разъяснения ведомств по одному практическому вопросу расходятся: если здание попало в перечень, облагается ли по кадастровой стоимости каждое помещение в нем, включая те, которые критериям сами по себе не отвечают? Министерство финансов Российской Федерации отвечает утвердительно: перечень составлен по зданию, и все помещения следуют его судьбе (письмо от 31 октября 2017 г. N 03-05-05-01/71613). Из разъяснения Федеральной налоговой службы следует иное: помещение, критериям не отвечающее, по кадастровой стоимости не облагается. Разъяснение Министерства финансов при этом не отменено, и налоговые органы придерживаются именно его. Расхождение разобрано в материале об обложении по кадастровой стоимости вне перечня.

За расхождением стоит более общий вопрос о том, в какой мере раздел здания меняет налоговый режим его частей. Если здание не разделено, наличие в нем производственных помещений не мешает признать его торговым центром и обложить всю площадь по кадастровой стоимости. После раздела те же помещения получают самостоятельный правовой режим. На исход это, однако, не влияет: в текущей практике судов и налоговых органов они по-прежнему облагаются по кадастровой стоимости.

Практика по перечисленным ниже вопросам устойчива и последовательна, суды разрешают их единообразно, поэтому упрек здесь адресуется самому регулированию, а каждая из описанных ситуаций способна со временем стать предметом рассмотрения Конституционного Суда Российской Федерации.

Порог в 20 процентов не дифференцирован по размеру объекта. Определением от 11 марта 2021 г. N 373-О Конституционный Суд Российской Федерации отказал в принятии к рассмотрению жалобы на абзац третий подпункта 2 пункта 4 статьи 378.2 НК РФ. Заявитель указывал, что размер его налогового обязательства поставлен в зависимость от того, как другой собственник использует помещение в том же здании. Суд ответил, что возможность принадлежности помещений разным собственникам и использования их с разными целями прямо учтена статьей 378.2, а повышенное обложение опирается на потенциальную доходность недвижимости в местах ее концентрации – в административно-деловых и торговых центрах. Логика концентрации убедительна для крупного торгового центра, но применяется и к зданию из двух помещений, одно из которых занято торговлей. Вопрос о том, обязателен ли эффект концентрации для включения, Суд оставил открытым, отнеся его к политико-правовым решениям законодателя. Подробнее – в материале об обложении неторговых помещений как торговых.

Региональный порог площади создает обратную проблему. Субъект вправе установить минимальную площадь, ниже которой объект в перечень не включается, и это не противоречит НК РФ; требования налогоплательщиков о включении их объектов в перечень суды последовательно отклоняют. Речь о ситуации, когда объект по площади порога не достигает и потому в перечень не попадает: его владелец платит налог от среднегодовой стоимости, а она способна оказаться выше кадастровой. Тогда собственник небольшого торгового здания может платить больше владельца крупного торгового центра.

Похожую асимметрию Конституционный Суд Российской Федерации разбирал в постановлении от 15 февраля 2019 г. N 10-П по жалобе О.Ф. Низамовой, но применительно к статье 402 НК РФ и налогу на имущество физических лиц: в регионах, не перешедших к кадастровой базе, налог исчислялся от инвентаризационной стоимости и мог кратно превышать налог от кадастровой. Суд признал за налогоплательщиком право требовать расчета от кадастровой стоимости. На налог на имущество организаций эта логика прямо не переносится: обязательного перехода для него закон не устанавливает, и регион вправе сохранять среднегодовую базу без ограничения по времени. Перспектива такого требования обсуждается в материале о критерии минимальной площади.

Производственный объект в перечень включить нельзя. Собственник производственной недвижимости тем самым лишен доступа к режиму, который для него может оказаться более выгодным, хотя обложение по кадастровой стоимости по своей природе является общим режимом налогообложения недвижимости и потому должно быть доступно любому налогоплательщику. Аргументация изложена в статье о невозможности включить производственные объекты в перечень.

Объекты незавершенного строительства облагаются вне зависимости от использования. Президиум Верховного Суда Российской Федерации в Тематическом обзоре N 4/2026 указал, что такие объекты отвечают понятию имущественного актива: обладают самостоятельной стоимостной оценкой и доступны к возмездному отчуждению. Этих свойств достаточно для возникновения налоговой обязанности даже тогда, когда объект не введен в эксплуатацию, чем уточняется и сама концепция потенциальной доходности: доходность объекта не сводится к доходу от его эксплуатации. Позиция разобрана в материале об обложении объектов незавершенного строительства.

Проверка обоснованности включения объекта в перечень сводится к последовательному сопоставлению четырех групп сведений, расхождение в любой из которых дает правообладателю основание для возражений.

Разрешенное использование земельного участка по данным реестра – совпадает ли оно с формулировками статьи 378.2 НК РФ. Назначение и наименование помещений по сведениям реестра и документам технического учета – достигается ли порог в 20 процентов по документам. Акт обследования фактического использования – проводился ли осмотр, на какую дату зафиксировано использование, как посчитана площадь. Наконец, закон субъекта Российской Федерации – установлен ли порог минимальной площади и какие категории объектов облагаются по кадастровой стоимости без включения в перечень.

Отдельной проверки требует редакция самого перечня, поскольку он утверждается на конкретный налоговый период и с 2026 года – не позднее 1 марта; объект, выявленный в течение года, включается в перечень лишь на очередной налоговый период, а ретроспективное включение исключено.