Президиум Верховного Суда РФ в Тематическом обзоре N 4/2026 «О рассмотрении арбитражными судами споров, связанных с налогообложением имущества организаций» сформулировал позицию, согласно которой принадлежащие организациям объекты незавершенного строительства, в отношении которых определена и утверждена кадастровая стоимость, облагаются налогом на имущество вне зависимости от их фактического использования в производственной деятельности.
По выводу суда, такие объекты отвечают понятию имущественного актива: обладают самостоятельной стоимостной оценкой и могут быть предметом возмездного отчуждения. Этих свойств достаточно для возникновения налоговой обязанности.
Объекты незавершенного строительства включены в перечень объектов, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, с 1 января 2020 года (пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ, в ред. Федерального закона от 28 ноября 2019 г. N 379-ФЗ). Обзор, таким образом, подтверждает обложение и для тех случаев, когда организация не приступала к эксплуатации объекта. До налоговых органов Обзор доведен письмом ФНС России от 7 мая 2026 г. N БС-36-21/3766@.
Позиция Президиума ВС РФ не ставит под сомнение концепцию, согласно которой экономическим основанием налога на имущество организаций выступает потенциальная доходность объекта недвижимости, – напротив, она подтверждает этот подход.
Объект незавершенного строительства действительно не способен приносить доход от использования: здание не достроено, в эксплуатацию не введено, арендаторов и выручки нет. Однако потенциальная доходность не сводится к эксплуатационному доходу. Собственник вправе произвести отчуждение такого объекта и тем самым реализовать его стоимость. Именно на это указывает суд, квалифицируя ОНС как имущественный актив, обладающий самостоятельной стоимостной оценкой и доступный к возмездному отчуждению.
Таким образом, потенциальная доходность присуща в том числе тем объектам, которые не способны приносить операционный доход, но по крайней мере доступны к отчуждению. Любой объект, обладающий стоимостью, по существу обладает и потенциальной доходностью – а значит, экономическое основание налога (п. 3 ст. 3 НК РФ) не ставится под сомнение. Верховный Суд в данном Обзоре последовательно остается в русле этой логики. Ранее ЦРКС анализировал связь потенциальной доходности с критериями обложения – см. Обложение неторговых помещений как торговых конституционно в силу эффекта концентрации доходности.