Оспаривание кадастровой стоимости: порядок и путеводитель по материалам Центра

Закон о кадастровой оценке содержит два самостоятельных порядка оспаривания кадастровой стоимости, урегулированные статьями 22 и 22.1, при этом в каждом регионе применяется лишь один из двух порядков оспаривания. Статья 22 предусматривает оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в комиссии либо в суде, предварительное обращение в комиссию для обращения в суд не обязательно (ч. 1 ст. 22). Статья 22.1 предусматривает оспаривание (используется термин «установление кадастровой стоимости в размере рыночной») по заявлению в бюджетное учреждение субъекта РФ, а суду отводит проверку решения учреждения (ч. 15 ст. 22.1).

Переход к ст. 22.1 совершается решением высшего исполнительного органа субъекта РФ (правительства региона) с указанной в нем даты. С этой даты положения ст. 22 в регионе не применяются; заявления, поданные раньше, рассматриваются по прежним правилам (ч. 2 и 3 ст. 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. N 269-ФЗ). Предельный срок перехода, прежде ограниченный 1 января 2026 г., Законом N 513-ФЗ снят, то есть регионы, не принявшие решение о переходе на ст. 22.1, продолжают применять ст. 22. На сентябрь 2026 года порядок ст. 22.1 введен в 70 субъектах РФ из 89; даты перехода и реквизиты решений по каждому региону собраны в реестре регионов, перешедших к ст. 22.1.

Для заявителя различие между процедурами принципиальное.

Обзор практики Верховного Суда 2021 года закрыл главный спор первых лет: после перехода региона к ст. 22.1 обратиться в суд, минуя учреждение, нельзя, а требование об установлении рыночной стоимости самостоятельного характера не имеет. Центр разбирал этот обзор по пунктам и сопровождал дела, в которых суды возвращали иски к учреждению.

Порядок ст. 22 сохраняет действие в регионах, не перешедших к ст. 22.1, и именно на нем сложилась основная часть судебной практики об оспаривании кадастровой стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости оспариваются в комиссии по рассмотрению споров, если она создана в субъекте РФ, либо в суде (ч. 1 ст. 22). Основание пересмотра одно – установление рыночной стоимости объекта, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (ч. 7 ст. 22); дата оценки здесь задана законом и от усмотрения заявителя не зависит. Заявление об оспаривании подается со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости и до дня начала применения новой стоимости, определенной по итогам очередной государственной кадастровой оценки, оспаривания или пересчета в порядке ст. 16 (ч. 4 ст. 22).

К заявлению прилагаются выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости, копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа и отчет об оценке рыночной стоимости в форме электронного документа (ч. 9 ст. 22); без этих документов заявление к рассмотрению не принимается (ч. 10). Комиссия рассматривает заявление в срок, не превышающий тридцати дней (ч. 14), и принимает решение об определении кадастровой стоимости в размере рыночной либо об отклонении заявления с обоснованием (ч. 15 и 16). Решение комиссии может быть оспорено в суде (ч. 22). Дела рассматриваются по правилам главы 25 КАС РФ. В материалах этого раздела – критерии существенности расхождения кадастровой и рыночной стоимости, пределы усмотрения суда при установлении стоимости, распределение судебных расходов и статистика результатов оспаривания.

Заявление по ст. 22.1 вправе подать юридические и физические лица, если кадастровая стоимость затрагивает их права или обязанности, а также органы государственной власти и местного самоуправления в отношении публичной недвижимости (ч. 1 ст. 22.1). С 8 января 2026 г. правообладатель, не являющийся собственником частного объекта, прилагает согласие собственника (ч. 5.1 ст. 22.1); поправка касается прежде всего арендаторов и бывших собственников, у которых интерес к пересмотру возникает после продажи объекта. Заявление подается по одному объекту, отчет об оценке при этом может охватывать несколько объектов сразу, о чем Росреестр высказался в разъяснениях 2023 года.

У решения учреждения есть и оборотная сторона: орган местного самоуправления вправе оспорить в суде установление рыночной стоимости земельного участка на своей территории, если снижение существенно и затрагивает поступления в местный бюджет (ч. 17 ст. 22.1).

К заявлению прилагается отчет об оценке рыночной стоимости в форме электронного документа, в составе которого должна быть выписка из ЕГРН о правах, ограничениях и обременениях (ч. 5 и 6 ст. 22.1). Отчет, составленный работником того учреждения, куда подано заявление, влечет возврат без рассмотрения (п. 3 ч. 8 ст. 22.1).

Выбор даты оценки – вопрос стратегии. От него зависит, с какого момента применится новая стоимость и удастся ли использовать ее при очередной кадастровой оценке. Модель, при которой отчет составляется на дату очередной кадастровой оценки и результат работает сразу в двух турах, Центр описал под именем двойного пересмотра, а Росреестр подтвердил ее письмом 2022 года.

Учреждение возвращает заявление без рассмотрения в течение пяти рабочих дней, если не приложен надлежащий отчет, пропущен шестимесячный срок или нарушены требования к форме подачи (ч. 8 ст. 22.1). В тот же срок оно уведомляет заявителя и собственника о принятии заявления к рассмотрению (ч. 9), а само рассмотрение занимает тридцать календарных дней (ч. 10). С 2026 года порядок рассмотрения задается регламентом, который утверждает уполномоченный орган субъекта (ч. 10.1).

Учреждение может вынести одно из двух решений: установить кадастровую стоимость в размере рыночной, указанной в отчете, либо отказать в связи с неполными или недостоверными сведениями, расчетными ошибками, повлиявшими на результат, или нарушением законодательства об оценочной деятельности (ч. 11). В решении об отказе приводятся все выявленные причины (ч. 12), что ставит вопрос о том, вправе ли учреждение при повторном обращении ссылаться на нарушения, не названные в первом решении, и что следует из формальных дефектов самого решения. Копия решения направляется заявителю и собственнику в течение пяти рабочих дней (ч. 14).

Решение учреждения оспаривается в суде в порядке административного судопроизводства; одновременно может быть заявлено требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной (ч. 15 ст. 22.1). Такие дела рассматривают суды субъектов по правилам главы 25 КАС РФ, поскольку существо спора сводится к оспариванию кадастровой стоимости. Если суд признал отказ незаконным, учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости в течение трех рабочих дней со дня вступления решения суда в силу; когда суд установил стоимость сам, решение учреждения не требуется (ч. 16).

Центральная стадия процесса – судебная оценочная экспертиза. Круг вопросов эксперту при оспаривании по ст. 22.1 шире привычного: помимо величины рыночной стоимости суду нужен ответ, были ли в отчете нарушения, названные учреждением, и повлияли ли они на результат.

Требования к судебной оценочной экспертизе, проверка достоверности отчета судом и распределение судебных расходов не зависят от того, по какому порядку оспаривается стоимость. Судебные расходы взыскиваются (при наличии оснований) с того, чьим актом утверждена оспоренная стоимость, а при отказе учреждения по ст. 22.1 – с учреждения.

По общему правилу Закона о кадастровой оценке стоимость, установленная по ст. 22.1 или ст. 22, применяется с 1 января года, в котором подано заявление об оспаривании, но не ранее начала применения изменяемой стоимости (п. 6 и 9 ч. 2 ст. 18). Это правило действует для всех целей, не связанных с налогообложением недвижимости. Для земельного налога и налогов на имущество Налоговый кодекс содержит специальные нормы: сведения о кадастровой стоимости, измененной вследствие установления рыночной, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения изменяемой кадастровой стоимости (п. 15 ст. 378.2, п. 1.1 ст. 391, п. 2 ст. 403 НК РФ), то есть ретроспективно, за все периоды, в которых применялась оспоренная стоимость. Для арендной платы за публичную недвижимость закон содержит специальную оговорку о периодах, предшествующих изменению стоимости по ст. 22.1 (ч. 8 ст. 6 Закона N 269-ФЗ); ее соотношение с ретроспективным действием решения разобрано в материале о глубине возврата арендной платы.

Результат оспаривания действует до очередной кадастровой оценки, и учреждение не всегда его учитывает. Отдельный вопрос связан с оспариванием архивной кадастровой стоимости, уже замененной в ЕГРН на новую. Постановление Конституционного Суда от 14 июля 2026 г. N 48-П открыло годичное окно для ее оспаривания через учреждение с пересчетом налоговой базы за три года, а Росреестр подготовил законопроект о реализации этой позиции.

Несогласие с кадастровой стоимостью решается оспариванием далеко не всегда. Если стоимость определена с ошибкой – при неверных характеристиках объекта или расчетном сбое – действует ст. 21 об исправлении ошибок, а изменение характеристик объекта ведет к пересчету по ст. 16. У каждой процедуры собственные правила действия во времени, и выбор между ними меняет результат: пересчет по ст. 16 способен аннулировать итог состоявшегося оспаривания. На стадии проекта отчета об очередной оценке возражения подаются в виде замечаний, до утверждения результатов.