При оспаривании кадастровой стоимости рыночная стоимость должна рассчитываться по состоянию на дату, на которую была определена кадастровая стоимость. В ходе кадастровой оценки кадастровая стоимость всех объектов рассчитывается по состоянию на 1 января года определения кадастровой стоимости (п. 1.2 Методических указаний о кадастровой оценке).
Однако если в период между кадастровыми оценками изменяются сведения об объектах недвижимости, внесенные в ЕГРН и влияющие на их кадастровую стоимость, то эта стоимость пересчитывается бюджетным учреждением на основании ст. 16 Закона о кадастровой оценке.
Ранее п. 3 ст. 16 названного закона предусматривал, что в этом случае датой определения кадастровой стоимости является дата внесения в ЕГРН сведений, которые послужили основанием для пересчета кадастровой стоимости. Однако Федеральным законом от 31.07.2020 N 269-ФЗ это положение было исключено. Поэтому теперь изменение сведений об объекте недвижимости не влечет изменения даты определения кадастровой стоимости, ею остается 1 января года проведения кадастровой оценки.
Этот подход подтверждается позицией Росреестра, высказанной в марте 2021 года при обсуждении проекта новой редакции методических указаний о кадастровой оценке на портале regulation.gov.ru: «таким образом, кадастровые стоимости объекта недвижимости, рассчитанная в рамках ГКО и определенная ГБУ в соответствии с частью 12 Указаний (ст. 16 237-ФЗ), определены на основании одних и тех же данных (модели расчета) и соответственно имеют одну дату определения кадастровой стоимости (1 января года проведения ГКО)».
Следствием этого подхода является то, что рыночная стоимость объекта при оспаривании также должна определяться по состоянию на 1 января года проведения кадастровой оценки, то есть по состоянию на дату, когда объекта оценки еще не было.
Предположим, что кадастровая стоимость участка площадью 10 га определена по состоянию на 1 января 2019 года в размере 100 млн рублей и начала применяться с 1 января 2020 года. 1 января 2021 года произошло выделение участка и площадь исходного участка снизилась до 5 га, а кадастровая стоимость на основании ст. 16 пересчитана до 50 млн. 1 апреля 2021 года правообладатель обращается за оспариванием кадастровой стоимости в размере 50 млн рублей. Рыночная стоимость участка должна быть определена по состоянию на дату определения кадастровой, то есть на 1 января 2019 года, хотя в этот момент участка площадью 50 га еще не было.
Дата оценки имеет основное значение в двух аспектах:
- По состоянию на дату оценки оценщиком определяется конъюнктура рынка, то есть оценщик выясняет, сколько стоил подобный объект оценки на рынке в прошлом.
- По состоянию на дату оценки определяется состояние объекта оценки.
Однако реализация второго аспекта невозможна при оспаривании кадастровой стоимости. Если оценщик будет определять рыночную стоимость участка в том его состоянии, в котором участок был на 1 января 2019 года, то он вынужден будет определить стоимость участка площадью 100 га.
В результате возникает парадоксальная ситуации, при которой, оценивая рыночную стоимость по состоянию на 1 января 2019 года, оценщик должен исходить из текущего состояния участка в 2021 году, а не того, которое было в прошлом. А вот рыночную конъюнктуру (цены сделок, предложений, стоимость замещения и т.д.) определять на прошлую дату – 1 января 2019 года. То есть он определяет рыночную стоимость объекта как он есть сейчас, как будто этот объект был выставлен на продажу в прошлом. Происходит расщепление правового значения даты оценки рыночной стоимости.
Указанное противоречие можно оправдать только принципом равенства налогообложения, для повышения гарантий которого и потребовалось сохранить неизменной дату определения кадастровой стоимости даже в случае изменения характеристик объекта недвижимости. В результате кадастровая стоимость всех объектов определяется по состоянию на одну дату.
В то же время сложно не заметить, что подобная забота о равенстве налогоплательщиков при принятии 269-ФЗ вступает в противоречие с концепцией ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке, которая была введена этим же законом, и которая допускает приведение кадастровой стоимости в соответствие с рыночной, определенной на текущую дату.