В ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке законодатель постарался максимально отойти от концепции «оспаривания» кадастровой стоимости как уточнения её конкретного значения, сопоставляемого с рыночной стоимостью. Поэтому, например, срок на обращение с заявлением об установлении рыночной стоимости уже привязан не к наличию в ЕГРН оспариваемого значения кадастровой стоимости, как это закреплено в ч. 4 ст. 22, а к наличию в ЕГРН записи о самом объекте недвижимости (ч. 2 ст. 22.1). Предпринята попытка воплотить идею, согласно которой налогоплательщик обращается не за пересмотром значения кадастровой стоимости, а «просто» за установлением рыночной стоимости. Как путешественник, который не убегает от чего-то, но стремиться куда-то.
Но эта идея романтична только в аналогии, а в действительности совершенно бесперспективна и даже вредна в практическом смысле, что объясняется следующим.
1. Идея бесперспективна, поскольку вступает в противоречие с реальностью.
Налогоплательщики обращаются за установлением рыночной стоимости не потому, что они очень хотят иметь именно рыночную стоимость в качестве базы по налогам на недвижимость, а потому что они недовольны конкретным значением кадастровой стоимости, которое не отражает реальный объем капитала, принадлежащего налогоплательщику. И в этом смысле предпосылки и цели, характерные для механизма оспаривания, предусмотренного ст. 22 Закона о кадастровой оценке, свойственны и ст. 22.1: необходимость уточнения кадастровой стоимости в связи с её экономической необоснованностью . Поэтому, например, Верховный суд РФ в своем обзоре № 2 за 2021 год прямо называет ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке в качестве разновидности оспаривания (подробнее – см. Комментарий к обзору ВС РФ по проблемам оспаривания кадастровой стоимости)
Сказанное, безусловно, не исключает всех особенностей механизма ст. 22.1, отличающих его от предусмотренного ст. 22 Закона о кадастровой оценке. Однако в них гораздо больше общего, чем делает вид законодатель.
2. Идея вредна, во-первых, потому что провоцирует возможность злоупотреблений со стороны налогоплательщиков.
Желая избежать всяческих ассоциаций с оспариванием, законодатель в ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке не говорит о том, что заявление об установлении рыночной стоимости подается в целях пересмотра конкретного значения кадастровой. Также и форма заявления об установлении рыночной стоимости (утв. Приказом Росреестра от 06.08.2020 N П/0287) не предполагает указания на кадастровую стоимость, уточняемую по этому заявлению. Установление рыночной стоимости происходит как бы в отрыве от конкретного значения кадастровой стоимости, содержащейся в ЕГРН.
Представим следующую ситуацию.
1 января 2020 года утверждена кадастровая стоимость участка с видом разрешенного использования (ВРИ) «размещение склада» в размере 50 млн рублей.
1 марта 2021 года в связи с изменением ВРИ на «размещение торговых объектов» кадастровая стоимость участка увеличена до 130 млн рублей.
1 апреля 2021 года собственник обращается в бюджетное учреждением с заявлением об установлении рыночной стоимости, к которому прикладывает отчет об оценке рыночной стоимости участка по состоянию на 1 января 2021 года. То есть рыночная стоимость определена исходя из того ВРИ, который имел место 1 января 2021 года – «размещение склада». Согласно данному отчету рыночная стоимость участка составляет 50 млн рублей.
Все требования к заявлению и отчету соблюдены, и бюджетное учреждение, подчиняясь буквальному пониманию ст. 22.1 Закону о кадастровой оценке , вынуждено вынести решение об установлении рыночной стоимости в размере 50 млн рублей. В результате, хотя характеристики объекта поменялись, в ЕГРН окажется рыночная стоимость, установленная по прошлым характеристикам, и именно она будет применяться далее для целей расчета налогов. Местный бюджет недополучит несколько миллионов рублей налогов.
Возможность такого злоупотребления вызвана именно тем, что в 22.1 Закона о кадастровой оценке не урегулировано, что пересматривается конкретное значение кадастровой стоимости, из-за чего устанавливаемая рыночная стоимость должна была бы быть привязана к тем характеристикам объекта, которые он имел на момент установления пересматриваемого значения кадастровой стоимости.
То есть в приведенном примере, если налогоплательщик хочет пересмотреть кадастровую стоимость в размере 130 млн рублей, то ему необходимо рассчитать рыночную стоимость исходя из тех характеристик, которые были у объекта на момент определения этой кадастровой стоимости, то есть исходя из ВРИ «размещение торговых объектов». Однако в ст. 22.1 законодатель не регулирует данный момент, поскольку избегает признания того, что заявление об установлении рыночной стоимости подается в целях пересмотра конкретного значения кадастровой.
3. Она вредна, во-вторых, потому что затрудняет для налогоплательщиков оспаривание архивной кадастровой стоимости.
В своем разъяснении, предоставленном по запросу ЦРКС, Росреестр РФ ранее отмечал, что ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке не запрещает пересмотра архивной кадастровой стоимости (подробнее – см. Росреестр дал разъяснения по пробелам и дефектам ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке – пункт 2). Однако фактически ст. 22.1 не позволяет заявителю указать на то, какую конкретно кадастровую стоимость он хочет пересмотреть – архивную или актуальную. Что фактически делает крайне затруднительным оспаривание архивной кадастровой стоимости.
Кроме того, Закон о кадастровой оценке не предусматривает специальных правил, которые должны были бы быть установлены при оспаривании архивной кадастровой стоимости. Например, касающиеся того, что установленная рыночная стоимость может применяться только в течение периода, пока применялась архивная кадастровая стоимость.
С учетом всего изложенного статья 22.1 должна быть дополнена регулированием, которое бы привязывало устанавливаемое значение рыночной стоимости к конкретной кадастровой стоимости для обеспечения их сопоставимости как с точки зрения характеристик объекта недвижимости, так и с точки зрения действия во времени.
Сводный разбор темы – в материале Оспаривание архивной кадастровой стоимости.