Федеральный закон от 28 ноября 2025 г. N 425-ФЗ дополнил перечень объектов, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, новым подпунктом 4.1 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ. С 1 января 2026 года в этот перечень включается единый недвижимый комплекс, если в его составе имеется хотя бы одно нежилое здание (строение, сооружение), удовлетворяющее хотя бы одному из условий, предусмотренных подпунктами 1–3 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ:
-
Расположение на земельном участке, предназначенном для размещения офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения.
-
Назначение либо фактическое использование в целях делового, административного или коммерческого назначения, а также размещения торговых объектов, объектов общественного питания или бытового обслуживания на площади не менее 20%.
-
Фактическое использование для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания или бытового обслуживания на площади не менее 20%.
При соответствии хотя бы одного здания любому из указанных условий весь единый недвижимый комплекс подлежит включению в региональный Перечень и облагается налогом на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости.
Одновременно изменен срок формирования Перечня: уполномоченный орган субъекта РФ обязан сформировать его не позднее 1 марта текущего налогового периода (ранее – не позднее 1 января). Состав сведений, включаемых в Перечень, дополнен данными о единых недвижимых комплексах (Приказ ФНС от 10 декабря 2025 г. N ЕД-7-21/1071@, доведен письмом ФНС от 26 января 2026 г. N БС-36-21/443@).
Реквизиты закона
Федеральный закон от 28 ноября 2025 г. N 425-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации»
Заметим, что механизм подпункта 4.1 построен по принципу «одно здание определяет режим всего комплекса». Если в составе единого недвижимого комплекса из десяти объектов лишь один занят офисами на 20% площади, налоговая база по кадастровой стоимости распространяется на весь комплекс, включая производственные корпуса, склады и иные объекты, которые при обособленном учете облагались бы по среднегодовой стоимости.
В практическом плане это может привести к существенному увеличению налоговой нагрузки для организаций, чья основная деятельность не связана с офисной или торговой недвижимостью, но чей имущественный комплекс по формальным критериям содержит «квалифицирующий» объект. При формировании единого недвижимого комплекса организациям следует внимательно контролировать состав включаемых объектов: если хотя бы один из них отвечает критериям подпунктов 1–3 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ, весь комплекс переходит на обложение по кадастровой стоимости – и исключить «квалифицирующий» объект из состава комплекса постфактум будет затруднительно.
Ранее ЦРКС анализировал условия включения объекта в Перечень – см. ФНС: когда недвижимость облагается по кадастровой стоимости, если она не включена в Перечень региона.