Минфин предлагает перевести доходы от дарения и продажи недвижимости в основную базу по НДФЛ, где ставка доходит до 22 процентов вместо нынешних максимальных 15.
Минфин России 24 сентября 2026 года внес в Правительство бюджетный пакет, в составе которого проект поправок в Налоговый кодекс. Одно из предложений – включить доходы от продажи имущества и по договорам дарения в основную налоговую базу по НДФЛ, к которой применяются ставки от 13 до 22 процентов. Сейчас такие доходы облагаются по ставкам 13–15 процентов.
Сейчас доходы от продажи имущества или получения имущества в дар образуют отдельную налоговую базу (пп. 1 п. 6 ст. 210 НК РФ). К ней применяется двухступенчатая ставка: 13 процентов с суммы до 2,4 млн руб. и 15 процентов с превышения (п. 1.1 ст. 224 НК РФ). Основная же налоговая база облагается по пяти ступеням – 13, 15, 18, 20 и 22 процента (п. 1 ст. 224 НК РФ).
Для недвижимости величина дохода определяется на основе кадастровой стоимости. При получении объекта в дар доход налогоплательщика принимается равным кадастровой стоимости объекта, внесенной в ЕГРН (п. 6 ст. 214.10 НК РФ). При продаже на основе кадастровой стоимости определяется минимальный размер налогообложения: если цена договора ниже кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, доходом признается эта расчетная величина (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).
Пока такие доходы составляют отдельную базу с двумя ступенями, каждый лишний рубль кадастровой стоимости стоит налогоплательщику 13 или 15 копеек. При переводе доходов в основную базу кадастровая стоимость будет влиять не только на налог по конкретной сделке с недвижимостью, но и на общую ставку НДФЛ, применяемую налогоплательщиком после такой сделки. С учетом высокой стоимости недвижимости ее продажа или получение в дар способны перевести налогоплательщика на следующую ступень НДФЛ – к 15, 18, 20 или 22 процентам.
Целью введения прогрессивной ставки является перераспределение доходов, при котором лица с высоким заработком платят более высокие налоги. Вместе с тем новые правила определения ставки НДФЛ не во всех случаях отражают реальный доход налогоплательщика.
Сделка может быть вынужденной, например, при получении недвижимости по наследству и последующей продаже с целью ее размена или покупки недвижимости другому наследнику. В таких случаях налогоплательщик формально получает доход, однако его фактического обогащения не происходит. Тем не менее, предложенные изменения устанавливают, что в таком случае налогоплательщик будет платить повышенный НДФЛ со своих обычных доходов в течение всего налогового периода. Это не в полной мере соответствует целям установления разных налоговых ставок, в связи с чем обоснованность изменений не является бесспорной.
Статус инициативы на сегодняшний день – проект, внесенный Минфином в Правительство. В Государственную Думу законопроект не внесен.