Правительство Российской Федерации внесло в Государственную Думу законопроект № 1336436-8 (https://sozd.duma.gov.ru/bill/1336436-8) (далее по тексту – «Законопроект»), в котором предусмотрена возможность уточнения площади ранее учтенных зданий, сооружений и помещений в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) в связи с изменением правил ее определения. Предлагается дополнить статьи 24 и 69 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В пояснительной записке (https://sozd.duma.gov.ru/download/1f1b0084-fd04-601c-8158-f74f0e89a441) указано, что площадь объектов, поставленных на государственный технический учет до 1 января 2013 года, переносилась в ЕГРН из документов бюро технической инвентаризации (БТИ). При технической инвентаризации применялись методики, отличающиеся от правил определения площади, утвержденных для кадастрового учета. Поэтому значение площади в реестре может расходиться с результатом расчета по действующим правилам вне зависимости от фактического изменения объекта.
Если изменилась методика расчета площади объектов недвижимости, то действующая редакция Закона № 218-ФЗ не предусматривает возможность инициативного изменения площади конкретных объектов, отраженной в ЕГРН. Уточнение площади в подобных обстоятельствах произойдет в случае реконструкции, перепланировки и иным фактическим изменением характеристик объекта, когда новая площадь будет определена уже по новой методике. То есть здесь уточнение площади выступает как сопутствующее изменение, не являющееся основной целью. Законопроект предусматривает возможность уточнения площади после изменения методики ее расчета по инициативе правообладателей.
Уточнение площади допустимо только в отношении ранее учтенных зданий, сооружений и помещений, указанных в части 4 статьи 69 Федерального закона № 218-ФЗ. Ранее учтенными считаются объекты нескольких категорий:
- объекты, право собственности на которые возникло до 31 января 1998 года в соответствии с ранее действовавшим законодательством и не зарегистрировано в ЕГРН;
- объекты, технический или государственный учет которых осуществлен до 1 марта 2008 года;
- объекты, права на которые зарегистрированы в ЕГРН, но вместо кадастровых номеров они имеют условные номера. Ранее ЕГРН отсутствовал, вместо него было два реестра: ЕГРП – реестр прав, и ГКН – кадастр недвижимости. В результате их объединения и ранее действовавших правил учета и появились объекты, которым были присвоены условные номера вместо кадастровых.
Пояснительная записка к законопроекту напрямую связывает необходимость уточнения площади с тем, что до 1 января 2013 г. площадь объектов рассчитывалась на основе устаревших методик, которые существенно отличаются тех, которые применяются в настоящее время. В связи с этим предлагаемый законопроектом порядок не относится к тем объектам, которые не признаются ранее учтенными.
Согласно части 9.2 статьи 24 в редакции законопроекта, изменение содержащихся в ЕГРН сведений о площади допускается в отношении объектов, права на которые зарегистрированы в ЕГРН. Условием для изменения сведений в порядке данной статьи является то, что до выполнения кадастровых работ и подготовки технического плана не должны были выполняться реконструкция здания, сооружения или перепланировка помещений в многоквартирном доме.
Уточнение площади будет осуществляться на основе соответствующих заявлений и технических планов, а в случае первичного внесения сведений о ранее учтенном объекте, по общему правилу, потребуется также предоставление правоустанавливающих документов.
Технический план здания или сооружения должен содержать сведения о местоположении на земельном участке и планы всех этажей, а также сведения о материале наружных стен и годе ввода в эксплуатацию или завершения строительства, если их нет в ЕГРН. При наличии сведений о помещениях в таком объекте в ЕГРН, их площади также уточняются в техническом плане здания или сооружения.
Сведения об уточненной площади могут быть внесены и непосредственно при первичном внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте (п. 5.1 ст. 69 в редакции законопроекта). В таком случае уточненное значение площади сначала указывается в техническом плане.
Ранее ЦРКС разбирал предлагаемый порядок внесения недостающих сведений о годе постройки и материале наружных стен (https://www.crkads.ru/news/god-postroiki-i-material-sten-v-egrn). Ключевым процедурным отличием от него является то, что Законопроектом не предусмотрено внесение сведений по инициативе Росреестра, а также для уточнения площади требуется подготовка технического плана. В связи с этим при его принятии не предполагается автоматическое изменение площади объектов без заявления правообладателя.
Правообладателям при подаче заявления об изменении следует учитывать последствия для определения кадастровой стоимости.
В таком случае кадастровая стоимость будет пересмотрена в порядке ст. 16 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». То, что объект фактически не был изменен, не является препятствием для пересмотра стоимости в порядке указанной статьи, как следует из буквального толкования ее положений.
При этом расчет новой кадастровой стоимости, как правило, будет осуществляться прямо пропорционально изменению площади. То есть путем умножения стоимости квадратного метра (исходя из предыдущего значения кадастровой стоимости) на новую площадь. Исключение составляют случаи, когда изменение площади приведет к применению иного оценочного коэффициента к объекту недвижимости (объект до 5 тыс. кв. м, объект более 5 тыс. кв. м и т.д.), если такие коэффициенты установлены в отчете об итогах государственной кадастровой оценки конкретного региона.
Данное правило действует и в случае, если кадастровая стоимость ранее была приведена в соответствие с рыночной. В таком случае то уточнение площади не приведет к аннуляции результатов оспаривания, поскольку Методические указания предусматривают пересчет пропорционально изменению площади, исходя из установленной рыночной стоимости (подробнее – см. Новый проект МУ о кадастровой оценке: незначительные изменения и половинчатые решения).