Верховный суд РФ в Определении от 29 сентября 2026 г. № АПЛ26-235 (далее – «Определение») отказал в признании недействительной нормы, позволяющей учитывать НДС при определении кадастровой стоимости.
Согласно пункту 44.2 Методических указаний (утверждены приказом Росреестра от 4 августа 2021 г. № П/0336), при определении кадастровой стоимости зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства применяется затратный подход. Он основан на учете расходов на приобретение, воспроизводство или замещение объекта недвижимости. То есть ГБУ при определении кадастровой стоимости моделирует то, сколько стоят соответствующие работы на рынке, которые в зависимости от сегмента рынка могут обычно включать или не включать НДС.
В связи с этим абзац шестой пункта 44.2 прямо предусматривает, что в случае использования ГБУ справочных показателей, определенных без НДС, они должны быть увеличены на размер НДС, за исключением случаев, когда обычно такие затраты (работы) не включают в себя НДС.
Безусловно, корректировка затрат на НДС приводит к увеличению кадастровой стоимости. Вместе с тем такая корректировка не означает уплаты «налога на налог» или возложения на налогоплательщика дополнительной налоговой обязанности по уплате НДС. При определении кадастровой стоимости реализация имущества отсутствует, в связи с чем основание для взимания НДС не возникает. Поэтому включение НДС в состав строительных затрат в соответствии с п. 44.2 Методических указаний – это математический учет того, что реальные строительные материалы и работы на рынке продаются с учетом НДС, то есть определение тех самых «типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке» (определение кадастровой стоимости из п. 2 Методических указаний).
Данное толкование было дано и в определении ВС РФ, в котором он указал, что положения ст. 44.2 Методических указаний направлены на то, чтобы обеспечить сопоставимость кадастровой стоимости с рыночными показателями и соблюдение принципа экономической обоснованности оценки, закрепленного в статье 4 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
ВС РФ указал, что правовая неопределенность рассмотренной нормы отсутствует, и не признал достаточным основанием для ее отмены доводы истца о том, что государственные бюджетные учреждения по-разному трактуют правила учета НДС при проведении государственной кадастровой оценки в различных субъектах Российской Федерации.
Проблема учета НДС при определении кадастровой стоимости не является новой.
Ранее налогоплательщики оспаривали учет НДС при оспаривании кадастровой стоимости. Верховный Суд РФ в Кассационном определении от 5 февраля 2020 г. № 5-КА19-66 указал, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления его кадастровой стоимости НДС не выделяется и не вычитается. Об учете НДС при оспаривании кадастровой стоимости см. также «Снижение кадастровой стоимости на размер НДС через исправление технической ошибки».
Определением от 29 сентября 2026 г. № АПЛ26-235 разрешен вопрос учета НДС не только при оспаривании кадастровой стоимости, но и при определении ее методами массовой оценки. Таким образом, в актах Верховного Суда РФ вопрос учета НДС на различных этапах определения и оспаривания кадастровой стоимости разрешен. При этом проблема неоднородного подхода в различных субъектах РФ остается актуальной. Определение само по себе данную проблему не устраняет, но должно способствовать формированию единообразной правоприменительной практики.