Вопрос: сколько процентов площади должно использоваться под офисы или торговлю, чтобы объект попал в перечень по ст. 378.2 НК РФ?
Ответ: не менее 20 процентов общей площади самого объекта
Порог одинаков во всех четырех случаях, где он установлен: административно-деловой центр (п. 3 ст. 378.2 НК РФ), торговый центр (п. 4), отдельно стоящее здание, отвечающее признакам обоих одновременно (п. 4.1), и нежилое помещение (п. 5). Формулировка Налогового кодекса везде одна – «не менее 20 процентов общей площади».
Для здания двадцать процентов считаются от общей площади здания (подп. 2 п. 3 и подп. 2 п. 4 ст. 378.2 НК РФ). Помещение может облагаться по кадастровой стоимости при соблюдении хотя бы одного из условий:
- Для здания, в котором находится помещение, выполняется двадцатипроцентный порог от общей площади здания. Тогда вид использования помещения значения не имеет (подп. 1 п. 1 ст. 378.2 НК РФ; см. Определение Конституционного Суда РФ от 11.03.2021 № 374-О).
- Двадцатипроцентный порог соблюдается исходя из площади самого помещения (подп. 2 п. 1 и п. 5 ст. 378.2 НК РФ).
Порог может быть достигнут либо исходя из назначения, либо исходя из фактического использования.
Критерий назначения предполагает, что разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20 процентов предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры либо торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания (по сведениям ЕГРН или документам технического учета).
Критерий фактического использования предполагает, что те же 20 процентов площади фактически используются для перечисленных целей.
Для включения в перечень достаточно соблюдения любого из двух критериев.
Вид фактического использования определяет уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ в порядке, который устанавливает высший исполнительный орган субъекта с учетом положений п. 3, 4 и 5 ст. 378.2 НК РФ (п. 9 ст. 378.2 НК РФ). На практике спор о соблюдении критериев зачастую сводится к акту обследования: из него видно, на какую дату установлены виды использования и как посчитана площадь.
Полный разбор оснований включения в перечень – в материале о перечне по ст. 378.2 НК РФ. Ситуация, когда неторговое помещение облагается как торговое из-за здания, разобрана отдельно.