Росреестром РФ подготовлен новый проект методических указаний о кадастровой оценке (МУ) - https://yadi.sk/i/-u42-pM2ZH7avw. Его текст незначительно отличается от текущей редакции МУ. В частности разработчики:
- уточнили, что подготовка к кадастровой оценке идет постоянно и не прекращается после утверждения результатов определения кадастровой стоимости;
- исключили положение о том, что кадастровая стоимость единого недвижимого комплекса определяется как сумма кадастровых стоимостей объектов недвижимости, входящих в этот комплекс;
- термин ОКС заменили на здания, сооружения, помещения;
- определили те факторы, которые ГБУ обязательно должны учитывать при определении кадастровой стоимости участков и улучшений (местоположение, попадание в зоны с особыми условиями использования, серия многоквартирного дома, материал стен и т.д.)
- допустили использование баз данных, где размещены объявления о продаже объектов недвижимости.
Наиболее значимые изменения касаются раздела 12, в котором регулируется порядок определения кадастровой стоимости по ст. 16 Закона о кадастровой оценке (при появлении новых объектов, изменении характеристик объектов).
1. Предусмотрено, что пересмотр кадастровой стоимости по ст. 16 запускается только в случае, если изменяются характеристики объектов недвижимости, «которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости». При надлежащем прочтении со стороны ГБУ это изменение поможет избежать тех ситуаций, когда появление новой литеры в адресе объекта или уточнение географических координат его границ приводило к пересмотру кадастровой стоимости по ст. 16 и, как следствие, аннуляции результатов произведенного оспаривания.
2. Предусмотрено, что если кадастровая стоимость была приведена в соответствие с рыночной, а после этого изменилась площадь объекта недвижимости, то кадастровая стоимость пересчитывается не на основании результатов массовой оценки, а на основании той рыночной стоимости, которая внесена в кадастр, путем ее пропорционального увеличения или снижения. Иными словами, в этом случае не происходит аннуляции результатов оспаривания. Если рыночная стоимость установлена в размере 100 млн рублей, а площадь объекта снизилась в 2 раза, то новое значение кадастровой стоимости будет установлено в размере 50 млн рублей.
Это здравое, но "половинчатое" решение регулятора, поскольку оно закрывает только малую часть проблем, связанных с аннуляцией результатов оспаривания при изменении характеристик объекта недвижимости.
Так, например, при разделе земельного участка не происходит изменения площади объекта недвижимости, поскольку разделяемый земельный участок перестает существовать, а на его месте возникают два (и более) новых. В этой связи здесь новое положение раздела 12 не будет действовать и результаты оспаривания разделенного земельного участка будут аннулированы. Аналогичная проблема возникнет при объединении участков, при выделе участка (в отношении выделенного), при разделе здания в натуре и т. д.