Кадастровая стоимость 78 земельных участков девелоперского проекта на юге Санкт-Петербурга приведена к рыночной. Ограничения, снижающие стоимость земли, были установлены актом без государственной регистрации, а состав применимых ограничений оспаривался; заключение судебной экспертизы устояло без назначения повторной.
−3,43 млрд ₽
Снижение кадастровой стоимости · 26,87%
−117,7 млн ₽
Снижение земельного налога в год · 45,57%
8
Органов власти привлечено для сбора доказательств
78
Земельных участков в портфеле
IПравовая коллизия
Спор касался высотных ограничений застройки, определяющих стоимость земли. Позиции сторон расходились по двум вопросам – какие ограничения подлежат учету и в какой редакции их применять.
Вопрос 1Ограничение без государственной регистрации
Часть высотных ограничений установлена актом Росавиации об установлении приаэродромной территории. На дату оценки этот акт не прошел государственную регистрацию в Минюсте России и не был официально опубликован.
По Указу Президента № 763 такие акты не влекут правовых последствий, и на них нельзя ссылаться при разрешении споров; Минюст России это подтвердил, а Верховный Суд РФ ранее признавал аналогичные акты недействующими.
Наша позиция. Несмотря на отсутствие регистрации, приказ фактически применялся при определении условий застройки; впоследствии ограничения были закреплены новым актом, прошедшим государственную регистрацию.
Вопрос 2В какой редакции применять ограничения
Государственное бюджетное учреждение настаивало на параметрах высотности по утвержденному проекту планировки территории – они допускали большую этажность и более высокую стоимость.
Принятые позднее правила землепользования и застройки понизили предельную этажность на этой территории.
Наша позиция. Учету подлежит действующая редакция параметров застройки; при конкуренции ограничений применяется наиболее строгое из них.
IIОснование позиции и доказательная база
Рыночная стоимость определяется реально действующими ограничениями застройки и актуальной редакцией градостроительных параметров
Приаэродромный режим фактически применялся при определении условий застройки, а покупатель не может реализовать потенциал сверх действующих ограничений – независимо от того, в каком акте и в какой редакции они закреплены. Каждое ограничение в деле подтверждено документально, сведениями, полученными в ходе процесса.
Доказательная база, сформированная по делу
Судебная экспертиза
Оценочная экспертиза, назначенная судом
Заключение специалиста СРО
Независимая оценка саморегулируемой организации
Росавиация · Минтранс
Режим приаэродромной территории
Минюст России
Статус нормативного акта
Комитет по градостроительству
Параметры планировки территории
Госстройнадзор
Параметры разрешенного строительства
Росреестр
Сведения ЕГРН
Правительство РФ · ВВСС
Межведомственные ответы
Суд принял заключение судебной экспертизы; повторная экспертиза не назначалась. Кадастровая стоимость 78 земельных участков установлена в размере рыночной с учетом всех высотных ограничений.
IIIХронология дела
Итог
Заключение экспертизы защищено, позиция по составу ограничений поддержана судом. Кадастровая стоимость 78 участков приведена к рыночной.
−3,43 млрд ₽
Кадастровая стоимость
−117,7 млн ₽
Налог в год
Материал подготовлен Центром развития кадастровой стоимости