Через два смежных участка в Ленинградской области проходят две нитки магистрального газопровода: 93 и 98 процентов их площади лежит в зоне, где дачное строительство запрещено. Государственная кадастровая оценка 2022 года этого не учла. Удельный показатель кадастровой стоимости снижен с 731 до 209 рублей за квадратный метр – на 71 процент, решением бюджетного учреждения.
В модели государственной оценки оба участка отнесены к группе малоэтажной жилой и дачной застройки целиком – по единой ставке около 730 рублей за квадратный метр, включая площадь, где строительство запрещено.
В индивидуальной оценке зона учтена прямым понижающим коэффициентом: при доле обремененной площади свыше 80% он составляет 0,406. Этот коэффициент и дал основную часть снижения.
Параллельно шло судебное разбирательство о влиянии той же зоны на кадастровую стоимость участков. После решений учреждения от 1 сентября 2025 года производство по делу прекращено: вопрос был решен до суда.
«Технические и (или) методологические ошибки при проведении расчета кадастровой стоимости Земельных участков не выявлены»
«…принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости такого объекта недвижимости, содержащейся в соответствующем отчете об оценке рыночной стоимости»
То есть ограничение, которое в модели массовой оценки не рассматривалось, учреждение приняло к учету, проверив индивидуальный расчет. Иногда путь через установление рыночной стоимости оказывается короче спора о методологии.
Снижение действует с обратной силой: по абзацу второму пункта 1.1 статьи 391 НК РФ кадастровая стоимость, измененная вследствие установления рыночной, учитывается в налоговой базе с даты начала применения прежней величины. Земельный налог пересчитан начиная с 2024 года: за 2023-й налоговая база определялась по кадастровой стоимости на 1 января 2022 года, поскольку рост был заморожен (абзац третий пункта 1 статьи 391 НК РФ).
Решения бюджетного учреждения Ленинградской области от 01.09.2025 № УРС-47/2025/000095 и № УРС-47/2025/000096.