Налоговой базой налога на недвижимость в Армении является «кадастровая стоимость, приближенная к рыночной». Порядок ее расчета установлен не подзаконным актом, а отдельным законом от 19 ноября 2019 г. HO-225-N (ՀՕ-225-Ն), в котором приведены все формулы и коэффициенты.
Порядок определения предусмотрен в зависимости от видов объектов недвижимости. Отдельно стоящие здания учитываются в кадастровой стоимости земельных участков и именуются улучшениями земельных участков (ст. 4), а для объектов внутри многоквартирного дома предусмотрены самостоятельные правила определения кадастровой стоимости (ст. 5). Кадастровая стоимость зданий (улучшений земельного участка) и объектов внутри многоквартирного дома определяется путем умножения базовой стоимости квадратного метра на площадь и коэффициенты, среди которых степень завершенности строительства здания (ч. 1 ст. 4 и ч. 1 ст. 5). Для отдельно стоящих зданий стоимость определяется поэтажно, как сумма стоимостей всех этажей.
Шкала коэффициента завершенности устроена линейно: 0,5 при готовности до 50 процентов включительно, 0,7 при готовности от 51 до 80 процентов включительно и 1,0 при готовности от 81 процента (ст. 5 ч. 2 п. 2). Недостроенный дом облагается пропорционально степени готовности, и в первоначальной редакции закона 2019 года изъятий из этой шкалы не было.
Первое изъятие появилось в конце 2022 года. Законом от 16 декабря 2022 г. HO-569-N (ՀՕ-569-Ն) предусмотрено, что при определении кадастровой стоимости общественных и промышленных зданий (в неприграничных населенных пунктах), индивидуальных жилых домов (в границах Еревана) и помещений в многоквартирных домах в неприграничных населенных пунктах, если срок разрешения на строительство данных объектов истек или продлевался, коэффициент завершенности не применяется и устанавливается равным 1,0. То есть кадастровая стоимость не снижается в зависимости от процента готовности и определяется так, будто объект уже достроен. Правило действует с 1 января 2023 г.
Впоследствии Законом от 6 мая 2026 г. HO-235-N (ՀՕ-235-Ն) круг объектов расширен, в него вошли также квартиры, нежилые помещения и гаражи, общественные и промышленные объекты в многоквартирных домах – при условии, что истек или продлевался срок разрешения на строительство самого МКД. Также уточнен способ оценки, оценка проводится по проектным данным – то есть по тому запланированному образу объекта, которого еще нет в натуре.
Несмотря на то, что сроки строительства относятся к сфере регулирования градостроительного права, законодатель вместо установления штрафа за нарушение срока строительства или иных санкций пошел по пути изменения порядка исчисления налоговой базы.
Данное законодательное решение является одним из примеров реализации так называемых регулятивных целей налогообложения, к которым относится, в том числе, стимулирование к соблюдению сроков завершения строительства. Следствием такого решения является то, что налоговая база, которую сам закон называет величиной, приближенной к рыночной стоимости, в подобных случаях не может соответствовать реальной рыночной стоимости недостроенного объекта.
В российском правопорядке также есть механизмы стимулирования к осуществлению жилищного строительства – повышающие коэффициенты при налогообложении земельным налогом, которые влияют не на налоговую базу, а на порядок расчета (п. 15 ст. 396 НК РФ). Кадастровая стоимость самого объекта незавершенного строительства при таком регулировании продолжает определяться с учетом процента готовности, в связи с чем она в большей степени отражает экономическую ценность объекта.
В связи с этим полагаем, что законодательное регулирование Армении является менее удачным, чем российское. Определение кадастровой стоимости без учета степени готовности приводит к ее искажению и отдалению от рыночной стоимости. Такое решение представляется менее обоснованным в связи с тем, что кадастровая стоимость может использоваться не только для целей налогообложения.